吳文華

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??12月臨近，一年一度的中央農村工作會議將要召開。據媒體報道，農村土地制度改革總體方案將是這次會議的重要內容之一。農村土地大致可分為三類：耕地、宅基地、集體經營性建設用地。對這三類地的改革，再加上征地制度改革，是這一輪農村土地制度改革的四大塊內容。

三權分置原則也應運用於宅基地改革

??中央全面深化改革領導小組在9月底審議瞭《關於引導農村土地承包經營權有序流轉發展農業適度規模經營的土融高雄旗津土融意見》。這個文件於11月20日公佈，為耕地方面的改革規定瞭方向和框架。其重大創新是將所有權、承包權、經營權三權分置，所有權歸集體，承包權歸農戶，經營權可流轉，在農民無失地之憂的前提下實現耕地流轉，既能保障農民利益，又有利於發展適度規模經營。

??目前對宅基地權利的區分基本上是兩分法，分成所有權和使用權—其實以前對耕地權利的區分也是如此，承包權和經營權被合為承包經營權。從兩分法的認識出發，宅基地的所有權是集體的，那能夠流轉的就是使用權，如果使用權流轉出去，農民就失去瞭這塊土地。這使宅基地流轉難以取得進展。目前，一些地區宅基地流轉試驗一般都是農民有償退出，農民用賣宅基地的錢在城鎮購房。但對於那些在城鎮還未站穩腳的農民來說，他們還想留住自己在農村的“窩”，因此退出宅基地的意願並不高。於是，農村宅基地大量閑置，農民難以利用這種財產權利。

??“三權分置”的原則不僅適用於耕地，而且適用於其他農村土地，應該用來指導其他兩類土地的改革。

??十八屆三中全會《關於全面深化改革若幹重大問題的決定》提出瞭“農民住房財產權”，中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文指出，這是一個新概念，不等於宅基地。農民住房建於宅基地之上，但又不等於宅基地，在這種聯系和區別中，我們就能看到“三權分置”的情況。宅基地的“底”是集體所有；作為宅基地歸農民占有，類似於耕地的承包權，他們因村民的身份而從集體獲得，不能轉讓；建於其上的住房是農民的私有財產，他們可以自己處置，用於抵押、擔保、轉讓，類似於耕地的經營權。我們可以將宅基地的三種權利稱為所有權、居住權、住房財產權。

內容來自sina新聞

??如果將宅基地“三權分置”，則可能破解這種困境，農民保留居住權，而住房財產權可以流轉。宅基地之上的住房可抵押、擔保、轉讓，與耕地的經營權一樣。當然，流轉的期限不能太長，否則經營權與承包權、財產權與居住權就難以區分開來。農民甚至可以將閑置的宅基地賣掉，換取現金去城鎮生活，但他們在農村的居住權仍保留，因此，當他們想返回農村居住時，他們有權再獲得宅基地，但必須付錢。當然，這些還隻是粗略的想法，在實際操作中會有很多難題。

??集體經營性建設用地也可以“三權分置”，所有權歸集體，受益權歸農民，經營權可流轉。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-28/06285943862854364217709.shtml

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