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評論樓市走勢是分化而不是崩潰
在剛剛過去的"五一"小長假，北京樓市成交量跌破歷史新低。5月1日至3日，北京商品住宅共成交169套，同比去年"五一"假期降低78.9%。此外，包括廣州、上海、杭州在內的全國主要城市的樓市成交情況都不容樂觀。
事實上，房地產市場下行已成客觀事實，今年3月以來全國主要城市房價大都在降溫。在目前的形勢下，輿論出現兩種分化：一種觀點認為，當前隻是房價短期遇冷，如同2009年和2011年一樣，短暫下行後仍然會回到之前的軌道；另一種觀點認為，中國樓市已到拐點，此輪下行很可能是樓市崩潰的開始。
筆者認為，樓市的未來趨勢既不可能如前十年一路飆升，也不會是崩潰，分化是未來中國樓市的基本趨勢，這種分化既包括房價在不同城市的分化，也包括房地產商的分化。
房價分化最明顯，即使近三個月主要城市房價遇冷，但一線城市和大部分二線城市仍然處於上升通道，而包括鄂爾多斯、溫州、神木在內的房價高泡沫城市房地產價格則大幅下挫。這種分化有擴大趨勢，類似鄂爾多斯、溫州的城市可能會增加，但房價出現全盤大拐點的可能性微乎其微。原因在於，宏觀上看，中國的城鎮化目前實際上才完成不到40%，而國際經驗表明，要到70%左右的高位才會轉入一個低平發展的新階段。在今後幾十年的高速增長期裡，還會有幾億人進城居住，這決定瞭城市中心區域房價長期上漲的趨勢，即房價在相當長時期內總體上還會表現為一條上揚曲線的大模樣。從中觀上看，主要城市房價遇冷與中央貨幣政策收緊關系很大。一旦貨幣池子縮水，房價自然收緊，但是，雖然強刺激不會有，微刺激仍然會保留，這決定瞭房價的整體趨勢。事實上，我認為，目前恰好是中國樓市軟著陸的最好時機。之前的強刺激政策導致房價過快增長，在某些城市形成瞭泡沫，泡沫的擠掉應當在保持大盤穩定的情況下穩步推進。房地產市場與宏觀經濟有非常緊密的聯系，某種程度上，房地產市場的去泡沫化正給中國經濟轉型升級提供瞭機會。
房價的分化將直接帶來開發商的分化。一些激進的無實力開發商被迫出售資產黯然出局，而一些具有實力、具有經營能力的機構則會脫穎而出。房地產市場魚龍混雜、泥沙俱下的情況將得到很大改觀，這對於房地產市場乃至中國經濟都是好事。
由於樓市出現下行風險，部分地方政府有松動調控的意願和積極性。近日，南寧、無錫、杭州蕭山區通過松綁限購、下調購房入戶標準等方式救市，而天津濱海區、福州、鄭州官方也放出消息，擬分類、分地區對購房政策進行調整。限購政策作為一種非常之策，不是市場的手段，未來如果要保持健康的市場，限購政策總體會建地貸款台南歸仁建地貸款是逐步放開。但如何放開，需要根據各地的情況分類處理，可以允許有些地方通過松動政策達到再刺激樓市上漲，保護土地價格。
無論從哪個方面來說，房地產市場的趨勢是分化。在"讓市場起決定性作用"的大方向指導下，通過分化，讓房地產市場軟著陸，讓中國經濟順利轉型升級，這應當是未來的方向。
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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-06/10514118394.shtml
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