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內容來自sina新聞
泰禾集團拿地瘋狂背後母公司挨餓信托買單
21世紀網獨傢報道 3個月，4款信托，46億融資。房地產黑馬泰禾集團在不斷刷新地價"奇跡"的同時，也在創造信托奇跡。
4月15日，"中融信托·泰禾泉州華大股權投資"信托計劃成立，發行規模14億；
6月7日，"重慶信托·中維泰禾信托計劃"成立，發行規模20億元；
6月20日，"五礦信托·泰禾廣場信托貸款"成立，發行規模7.5億元；
6月30日，"大業信托·泰禾I號"信托計劃，成立，實際募集資金5.04億元。
高歌猛進地拿地背後，四款房地產信托及時為泰禾集團提供瞭後續資金支援。
地價未付全，信托已成立
最牛的信托莫過於，剛拿下來的地，土地出讓金還沒交齊，急需借錢救急二胎年息信托款已募集到位。
今年4月15日，"中融-泰禾泉州華大股權投資集合資金信托計劃"(以下簡稱："中融泰禾泉州"信托)正式成立，發行規模為14億元。
信托計劃分兩個委托層：泰禾集團子公司福州泰禾房地產開發有限公司(以下簡稱：福州泰禾)以其對泉州華大的7億債權，認購信托計劃次級受益權份額。
中融信托向其它投資人募資7億元，向泉州華大增資，持有泉州華大49%的股權，成為優先級受益人。
這款信托的資金投向泉州華大泰禾廣場投資有限公司(簡稱：泉州華大)，擬用於福建省泉州市華大泰禾廣場的開發建設。
相關文件顯示："泉州華大泰禾廣場項目定位為城市綜合體，包含SOHO辦公、購物中心mall、商業街、酒店、住宅。該項目建成後，將帶動以項目為核心的華大新城整體定位的提升和區域經濟的發展，成為服務大泉州地區集購物、休閑、娛樂、藝術、體育運動、文化於一體的一站式、全業態頂級城市消費中心。"
泉州華大泰禾廣場所在的地塊，"總用地面積108,626㎡，總建築面積597,443㎡。"
而據泰禾集團2012年年報顯示，："2012年9月18日，福州泰禾參加泉州市國土資源局舉辦的國有建設用地使用權拍賣會，以總價人民幣111,000萬元競得宗地編號為2012-16號地塊的國有建設用地使用權，地塊面積為108,626平方米。"該地塊與泉州華大泰禾廣場所在地塊總用地面積一致到個位，顯然是同一塊地。
公開資料顯示，泉州華大成立於2012年10月19日，為開發上述項目而專門成立的項目公司。
截止2012年12月31日，泉州華大總資產為6.84億元，主要為支付的土地出讓金6.66億元。
由於泉州華大泰禾廣場項目剛剛開工，尚無法產生收益，所以總資產規模大致等於福州泰禾對他的債權。由此顯示出，泉州華大原來的總資產，在7個億上下，其中主要部份為6.66億的土地出讓金。
但是，福州泰禾方面，拍下泉州華大項目地塊的總成交價，是11.1億元。這塊地的土地出讓金，泰禾方面隻付瞭6.66億元，尚有超過4.44億未交齊。信托計劃的成立，使得剩下的地價款，最後可由信托款買單，無須由福州泰禾自行支付。
於是通過信托平臺融資，福州泰禾僅付出7億元左右的資金，即土地成交價的60%，不僅拿下瞭總價11.1億元的土地，還啟動瞭後續的項目開發。
另據泉州華大項目的介紹，除7個億的優先級信托資金外，該項目接下來還有5個億的銀行貸款計劃。等於福州泰禾以這樣一塊地，撬動瞭12個億的後續融資。
閩侯地塊：款未付先抵押
"大業信托·泰禾I號股權投資基金集合資金信托計劃"(簡稱"大業·泰禾I號")的設計原理，與"中融泰禾泉州"信托相似。隻不過，大業·泰禾I號更直接，把未繳足土地出讓金的土地，拿來給信托作瞭增信抵押。
大業·泰禾I號原計劃募集10億元，其中優先級信托單位，由合格投資人以現金認購；次級信托單位3.5億元，由福州泰禾以其所持福州泰嶼公司的往來債權認購。募集到的資金，通過成立一個合夥制企業，用來收購福州泰嶼公司49%的股權，並用於給福州泰嶼公司增資。這筆資金將被泰嶼公司用於位於福州市閩侯縣南嶼鎮的住宅項目開發。
作為風控措施之一，福州泰禾將泰嶼公司51%的股權抵押給大業信托，加上增資的49%，大業信托將100%控制泰嶼公司。
另外一個風控措施是："福州泰嶼公司將泰嶼項目占地面積為12.24萬平方米的土地抵押給大業信托，土地價款7億元(不含稅費)。"
信托文件中多次提到的福州泰嶼公司，全稱為"福州泰嶼房地產開發有限公司"，是福州泰禾的全資子公司，也即泰禾集團的孫公司。
關於信托文件中提到的"泰嶼項目占地面積為12.24萬平方米的土地"，泰禾集團在2012年曾發佈公告稱，12月21日，福州泰禾以人民幣31912萬元、38088萬元的價格分別競得福州市閩侯縣南嶼鎮柳浪、元峰村兩塊居住、商業用地，合計面積正好為12.24萬平屏東房屋二胎貸款二胎年息方米，土地價正好也是7億元，該地塊與信托文件提到的南嶼地塊應為同一地塊。
這兩塊土地總價達7億元，但是上市公司泰禾集團2012年的財務報告顯示，截至到2012年末，泰禾集團方面隻向對閩侯縣國土資源局存在2.04億元的預付土地款。加上拿地時間是在2012年12月下旬。以上信息表明，泰禾集團方面在2012年底，並未付清高達7億元的土地價款。
2012年初，福州泰禾將上述地塊與項目置入新成立的全資子公司福州泰嶼公司。
6月，大業·泰禾I號發行之際，福州泰禾以其所持福州泰嶼公司的往來債權認購次級信托單位3.5億元。由於拿地時間不長，福州泰嶼公司及房地產項目不可能產生盈利，因此福州泰禾對泰嶼公司持有的3.5億元債權，差不多是那個時點上泰嶼公司的總資產規模。
而這一數字，隻有7億元地價款的一半。
也就是說，在大業信托·泰禾I號信托成立之前，泰嶼公司遠未付清7億元的土地價款，所支付的最多不超過3.5億元。
這塊最多隻付瞭一半價款的土地，居然被泰嶼公司抵押給瞭大業信托，並仍以7億元的價格進行宣傳、乃至成為信托產品的增信指標。
對此，某房地產信托資深人士表示，在土地出讓過程中，拿地方隻付出部分土地出讓金，就獲得土地出讓的憑證進行項目開發，在業內已是一個潛規則。但大業·泰禾I號這樣，以未繳齊出讓金的土地進行抵押設計信托產品，實數罕見的高杠桿高風險行為，在該人士所在的信托公司，類似項目至少需要看到相關的土地價款支付發票等材料才能辦理抵押。
盡管大業·泰禾I號有著精細的設計和價值達7億元的土地抵押做為噱頭，但這款信托起初預計發行規模達人民幣10億元，最後首次募集到的隻有50460萬元(其中包括福州泰禾以債券參與的3.5億元)。也就是說，大業信托僅向合格投資者募集到瞭15460萬元。
上述信托業人士分析，泰禾集團的房地產信托中，從對相關信托公司的瞭解來看，好幾款實際上隻是做瞭一個平臺，信托公司以自有客戶參與的較少，更多的是通過銀行渠道來銷售給銀行大客戶、甚至是理財產品。最終信托的募集效果，除瞭與信托產品的設計有關外，還與信托公司的營銷實力、及銀信合作關系有關。
目前，從大業信托方面來看，在大業·泰禾I號成立之後，大業信托方面已經對這款信托啟動瞭持續募集程序。
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- 泰禾集團拿地瘋狂背後
- 鐵公雞背後，饑餓的母公司
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-18/17152302220.shtml
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