吳文華

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內容來自sina新聞

部分地區樓市已到衰退邊緣 房地產泡沫風險大

  房價普漲隻是今年我國樓市"硬幣的一面"，在鄂爾多斯、溫州等此前房價泡沫積累過快的地區，樓市似乎已經到瞭"衰退"的邊緣。伴隨民間融資風險持續 顯現，而且支柱產業煤炭因為需求不足遭遇瞭寒冬，鄂爾多斯的房價大學助學貸款資格二胎年息出現瞭全線下跌，不僅暴露出大量的空置住房和寫字樓，甚至引發瞭以白酒抵債和換取房產的現 象。

  業界人士指出，這輪房地產調控采取的限購、限貸等措施，使得住房投資擊鼓傳花的遊戲戛然而止，正常的商品市場機制開始發揮。但是值得註意的是，以往積累的泡沫並沒有被擠出，雖然價格形成機制在增量上得到優化，但是在存量上的扭曲仍然沒有消除。而溫州等局部地區出現的房地產市場深幅調整，業已給當地的經濟和產業產生瞭巨大影響。這些教訓警示我們，防范房地產業系統性風險必須警鐘長鳴。

  也就是說，當前房價構成中一部分是由正常供需產生，另一部分則仍然是泡沫。雖然目前樓市供銷兩旺，把許多矛盾掩蓋瞭。國傢統計局公佈，1-7月份，全國商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%。但是增速出現瞭明顯回落和高位調整，價格漲幅開始變窄。從長遠來看，不能不正視高房價對購買力的擠出效應，如果把市場的有效購買力比喻為一個金字塔，那麼剩餘的潛在剛性需求的購買力會逐漸降低，如果房價不做回調，那麼就會陷入量跌價升的窘境。而今年土地市場的火熱源於樓市的聯動，防范二者可能出現的大幅調整風險，顯然不能掉以輕心。

  對於我國房地產市場會否實現硬著陸，業界一直爭辯不休。而從日本等曾經發生過房地產泡沫破 裂的國傢來看，由於存在著較大的銀行信貸和衍生品杠桿，造成的沖擊不但會損害金融業的正常運行，形成巨額不良貸款，對實體經濟和國傢財政也產生瞭不可估量 的影響。與這些國傢相比，雖然我國房價的走勢非常相似，但是房地產運行機制又表現出明顯的特殊性。比如日本和美國發生房地產泡沫危機的背景是，經濟增長缺 乏持續動力，供給已經滿足瞭居民的基本居住需求，此時投機開始盛行，加之貨幣以及信貸政策的寬松，以房產為抵押的信用擴張以及資產支持證券的過度發行，使 得房價迅速上漲形成泡沫。

  可見，房地產泡沫在一定程度上是由金融杠桿催生的。相較之下，目前我國住房供給還遠遠不能滿足需求，長遠有需求支撐，隻要房價回調一個檔次，就會有 一個檔次的購買力進入市場，而且我國的房地產金融杠桿率非常低，沒有住房抵押資產支持證券，因而不必擔心從信貸違約帶來的風險在整個金融體系的傳染。隻要 我們進行堅定的、行之有效的調控，就有能力防范房地產硬著陸。

  不過，需要強調的是，作為典型的資金密集型行業，房地產業今年仍然強勁的表現，吸引著大量銀行貸款以及影子銀行的資金。房地產業的深幅調整，也意味 著作為資金中轉樞紐的銀行業資產質量必然受到沖擊，進而會破壞經濟環境的穩定。在溫州、鄂爾多斯等民間借貸活躍的地區，房地產泡沫局部性的破滅，實際上與 民間借貸危機、產業空心化交織在一起，對地區經濟造成很大沖擊。比如，鄂爾多斯市中富房地產開發公司法人代表王福金自殺身亡，牽出的債務黑洞中既有銀行資 金，又有大量民間借貸資金。自從2010年房地產調控升級以來，迄今已有中江集團、杭州錦繡天地等多傢房企破產，引發瞭巨大的銀行風險以及民間借貸資金鏈 危機。

  而且，在房地產業曾經如同黑洞一般吸引的資金聚集中，還有很大部分來自信托、理財等影子銀行，甚至裹挾著大量民間資金，這部分資金規模往往難以統 計，一旦房地產深幅調整，對金融體系的沖擊可能會超出想象。另外，不可否認的是，未來房地產業的經營環境將會發生很大變化，不論是調控長效機制的建立還是 金融杠桿率的降低，都會對開發商的經營生存產生深刻沖擊。短期來看，下半年有諸多不利因素將會影響房企的現金流。美國經濟復蘇以及即將退出QE3帶來的國 際資本反向流動，潛伏在我國房地產市場上已經獲利的投機資金有可能加速撤出，因此流動性可能會整體偏緊，金融機構將不得不調整資產負債結構，杠桿率的降低 以及表外業務規模擴張的受阻都可能反映在房地產業的融資渠道上，房企現金流出現緊張後有可能會重新以價換量，帶來房價下行。

  因此，防范房地產市場調整帶來的系統性風險，依然是我國宏觀調控的重要課題。就經濟運行而言，就是要尋找新的增長點，利用保障房、水利投資以及現代服務業、社會保障和公共服務等軟投資，來抵消房地產投資增速下滑對經濟的影響，就防范金融風險而言，就是要防止因房地產和土地市場震蕩，銀行出現大量壞賬以及抵押物價值縮水，這需要未雨綢繆，提前佈防。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-13/08353425698.shtml

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