吳文華

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內容來自sina新聞

北上廣樓價漲幅超20% 調控"新藥"能否除樓市痼疾

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【2013年9月長沙樓市銷售報告】

  上周國傢統計局公佈的70個大中城市房價數據毫無懸念地繼續著上漲的態勢。其中最讓人印象深刻的是，北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市的房價同比上漲幅度均超過瞭20%，北京領漲全國，同比價格漲幅高達20.6%。

  字面理解這個房價數據的含義：一年之內北京的房價又漲瞭五分之一。與年初北京提出"全市新建商品住房價格與上年比保持穩定"的房價控制目標相比，連續數月20%左右的同比漲幅顯然離"穩定"的要求相去甚遠。就在國傢統計局數據發佈的第二天，北京市住建委出臺瞭房地產市場調控新政策，在《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》中提出七項規定。

  這份被業內統稱為"京七條"的調控政策，核心內容就是在今年年底和明年年內向北京市場投放多達7萬套"自住型商品住房"。這種既不同於保障性住房又不同於普通商品住宅的新型商品房將目標人群定位在北京的無房"剛需"人群，最重要的是，它的入市價格被嚴格限制，至少低於周邊房屋均價的30%。無論最終這7萬套住房花落誰傢，京城樓市的均價隨之回落已是必然，從數據的意義上看，未來北京控制房價的成果已經一目瞭然。

  從限制需求的行政調控，到增加供給的市場手段，"自住型商品住房"的出現似乎預示著房地產調控開始有瞭新的思路，不少業內人士將"京七條"解讀為房地產調控長效機制的一次具體嘗試。

  回顧近三年來的房地產調控，房貸第二順位銀行從最初的"限購、限貸"，到今年年初的嚴格落實國務院的"新國五條"，北京無疑是對房地產調控各項政策執行速度最快、執行力度最大的城市。不過，北京市的房價上漲卻並未因此而稍作停留，依舊走出瞭一條從"貴"到"很貴"再到"非常貴"的上漲曲線。

  面對熱度不減的樓市，2013年北京市不僅開始嚴格預售證的發放，通過"限價"直接幹預商品房定價，同時也在土地買賣上多次嘗試"限房價、競地價"的方式，以控制土地的溢價，進而調控未來的房價。事實上，"自住型商品住房"正是在這種嘗試的基礎上出現的，與其說是新政策，不如說是前期精心鋪排之後水到渠成的結果。

  從政策設計的初衷和政策前期的籌劃，"京七條"的出臺可謂用心良苦，準備充分。不過，這劑旨在醫治樓市高燒的"新藥"，是否真的能讓房地產市場的痼疾藥到病除依舊有著一連串的問號。

  首當其沖的質疑來自"自住型商品住房"涉及的社會公平問題。無論是從價格、面積的設計，還是未來的買賣方式，"自住型商品住房"都像極瞭曾經飽受詬病的經濟適用房，它在分配環節會不會一樣產生尋租與腐敗？其在分配方式中明確規定要優先針對有資格購買經濟適用房和限價房的人群同樣引來質疑，這種讓保障性住房對象參與到商品住房優先買賣當中的制度設計本身就包含著一種悖論，原本應該買不起商品房的人為什麼卻有資格優先購買商品房(這些房子僅僅便宜瞭30%)？

  除此之外，更讓人對這一政策充滿擔憂的是它究竟有沒有持續的生命力。盡管今明兩年"自住型商品住房"的投放量多達7萬套，但未來"自住型商品住房"的年投放量將如何持續？在目前極其有限的"限房價、競地價"的地塊上，這一政策究竟是平抑房價的權宜之計，還是調控市場的長遠手段並沒有相應的政策保障。

  從本質上講，"限房價、競地價"的賣地方式並沒有過多改變政府從土地上獲得的收益，其讓利幅度遠不可與保障性住房的土地供應相提並論。既不願大幅度降低地價，又要求房價被嚴格限制，被攤薄的隻能是開發企業的利潤。一旦開發企業感覺無利可圖，甚至意識到"自住型商品住房"會嚴重影響到普通商品住房的開發與買賣，他們是否還有動力繼續從事類似的開發？一旦開發企業缺乏動力，那麼相關區縣是否還願意拿出更多的地塊用於"限房價、競地價"?

  "自住型商品住房"已經畫好瞭餅，能不能充饑，其前景和效果仍有待實踐的檢驗。不過，無論它是否真的能在保證公平和持續供應的基礎上調節房價，一個無法回避的事實是，它都沒有改變目前困擾房地產市場的體制性問題：對土地財政的需求和對房地產業的拉動依賴。(記者羅宇凡、華曄迪)

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/07413672040.shtml

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