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??現在買房合適嗎？
??去年年底，廣州樓市庫存量接近15萬套，創下近5年來的歷史新高。市場上不乏這樣的聲音：樓市庫存壓力這麼大，樓價很難漲，買樓不如買股。合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌認為，無論是國傢統計局的待售面積數據，還是各城市可售、未售庫存，當前都差不多處於歷史最高水平。從去化周期來衡量，去庫存是2015年各城市樓市的重要任務。高庫存壓力下，必然造成市場激烈競爭，競爭將制約房價上行，特別在供應集中區域，房價仍是撬動銷售的利器。
??是的，目前四大一線城市及三亞的限購依然未松綁，且上海、北京先後表態不會松綁限購，但2015年松綁的可能性依然很大，即使不松綁，其執行的嚴格程度和剛出臺時也不可同日而語，極有可能最終演變成類似“90/70”等政策一樣，名存實亡，對市場走勢不會再有根本性的影響。
??吳定金卻認為，近幾年，排名靠前的房企規模增長迅速，庫存相應地增加是很合理的現象。實際上，這些庫存有的是多年累計下來的，是根本很難銷售或房企舍不得割肉的產品；有的是要等樓盤交樓後才能賣出好價錢的車位、社區鋪等，但庫存量把這些都計算進去，這樣的統計自然會存在失真。真實的情形是，由於去年第四季度沖任務沖得太狠，加上去年的市場不算好，房企在計算庫存時沒有有效地加以甄別，由於擔心庫存壓力，導致不少房企沒有拿地，今年上半年或多或少會出現有效貨量不足的現象。今年一開年，很多房企安排年度銷售任務的時候才發現，上半年貌似有很多庫存，但實際上沒有多少房子可賣，而下半年的貨量可能要等到今年第三、第四季度才能推出，為瞭不造成銷售時冷時熱的現象，有些開發商已經出現瞭惜售心理，希望通過提價的辦法主動拉長銷售期。“據我所知，很多房企已經陸續收回瞭去年年底的優惠，有的樓盤連面價都上調瞭。”
??等額還款 6353.6平鎮房屋二胎 6092.28 261.32 1287295.48 1193221.37 94074.11
??羊城晚報記者調查發現，目前銀行房貸政策較去年年底趨向寬松。
??也有人寄希望於不動產登記能促成樓價下跌，林江卻認為，這很難，畢竟貪官的比例很低，對市場總量影響不大。人口紅利的減少也很難在短期內撼動樓價，年輕人隻是在減少，不是突然消失，30-40歲未買房的人很多，年紀再大一點的人也有改善住房的需求，這些需求的增加在十年內完全可以對沖人口紅利的減少。
??大部分銀行對首套房貸仍執行基準利率的折扣優惠，也有部分銀行針對信用好的客戶、一手房客戶執行9.5折利率優惠，小部分銀行能打9折，降息後，9折房貸利率為5.31%，比去年上半年低瞭1.24個百分點，可以說是難得的折扣。目前最低的房貸利率仍是公積金貸款，降息後使用公積金貸款利率為4%，當然，公積金等待放貸的時間會較長。
??買房還是買股？“央媽”降息的“大紅包”，砸出瞭普通投資者幸福的煩惱。
??某知名商業銀行高管賴先生告訴羊城晚報記者，現在房企要獲得開發貸確實很難，因為擔心房企出現麻煩事，但是通過定向的理財產品，房企要獲取資金不會太難，當然，成本可能是10%-15%。“從去年第四季度開始的貨幣政策來看，今年的貨幣應該還是比較寬松，即使開發貸難以獲取，但拿到經營貸卻很容易，這麼多房企搞多種經營，相信也有通過關聯企業借經營貸曲線救國的意思吧。”中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江也認為，從今年的宏觀政策面來看，我國進入新一輪降息和降準周期，貨幣政策比較寬松，“別看樓市的庫存量大，但多年來增加的貨幣供應量更多，對樓價會起不小的支撐作用”。
??降息！相當房貸利率9.39折
??買股票的話，個人不是太主張。多年來，中國的股市大傢心中有數，股價並非完全由市場確定，風險較大，買股票倒不如購買理財產品，去年年底不少理財產品有6%-8%的年息，比存銀行好得多。
??廣州樓價已經很高 PK3 年底或會繼續走高
??買方和賣方的袖手旁觀，隻因他們都在等待，靜待市場生變。樓市表面平靜之下，其實暗流湧動。
??在某外企任職的黃先生又有不同的看法。“從去年下半年起，股市的關註度持續走高，經過近半年的觀察，我覺得現在到瞭出手買股票的時候，央行在‘兩會’前降息，對股市就是一個明顯的刺激信號，相信這種刺激會貫穿全年。”
??也有商傢感覺降息的影響暫時還沒能反映出來。“春節後剛啟市，降息的影響估計要在周末後才能顯現。近期咨詢量的確多瞭，但不算很明顯。”某大型房企營銷負責人表示。
??也就是說，未來很長一段時間，樓市的框架已經基本搭好，或者在買方和賣方的心裡，樓市未來的發展空間已經明晰。未來樓市到底是腥風血雨還是風平浪靜，2015年都會初見雛形。無論自覺或不自覺，買方和賣方現在的袖手旁觀，其實都是在等待一個全新格局的到來。
??專傢觀點
??政策已寬松？有折扣，審批時間縮短
??而且，我認為目前國內不少股票的價格偏低，現在炒股，從資產增值的角度來說，應該見效更快。但股票投資是短期行為，到今年9月份以後或明年，房地產估計會迎來反彈復蘇行情，這個時候不妨關註樓市。
??吳定金認為，樓市呈現比較穩定的周期性變化，如果以價格來判斷的話，基本是上升期、盤整期、下行期和築底期四個周期循環往復。從2014年各地放松限購後，樓市已經開始下行期到築底期的鋪墊，築底跡象在去年“930新政”時開始顯現，隨著央行去年11月降息、今年降準這一系列動作，更加快瞭樓市的築底，現在已經開始出現觸底跡象，這次降息，會讓下一個上升期更快到來。“我相信，在今年第二季度，新的上升周期就會率先在一線城市和較有優勢的二線城市出現。雖然現在買樓可能已經沒有去年年底時劃算，但至少會比今年年底劃算。假如要在買樓或買股之間作出選擇，我不會選擇買股，至少樓市還有一個比較明顯的延續性和周期性，築底期不會馬上反轉為下跌期，但誰也沒法保證明天股市的漲跌。”
??紅包有多大？貸百萬月供少還300元
??市場
??何時領紅包？多數要等明年元旦後
??如果手頭資金充足，買房不失為好選擇。一方面，降息後，在銀行存錢已經意義不大；另一方面，目前通脹還比較明顯，在實際通脹和降息的背景下，房地產還是有一定的投資意義。
內容來自sina新聞
??商傢手頭資金緊張 PK2 經營貸可曲線救國
??降息幾天，有樓盤咨詢量大增30%
??在不少專傢看來，開發商手頭資金緊張，也是樓價今年難以上漲的另一個原因。龍斌認為，2015年房企業績目標還是較高，完成任務的壓力較大，回籠資金、搶占市場的要求較高，特別是全國性大型房企，在市場業績和利潤的選擇前將會更傾向前者。星河灣地產董事長黃文仔也認為，現在發展商的資金鏈都比較緊張，所以相比更看好股市，因為樓市增長的空間不是特別大。
??上半年買股，
??極熱與極冷，在這陰雨連綿的春天裡，如此和諧地在樓市上達成統一。
??就今年上半年的市場來看，買股票的漲幅可能會比房價漲幅明顯。降息對股市、樓市都是利好，但現在的政策明顯在促進股市，對樓市的態度隻是不再打壓而已。
??賴先生（某知名商業銀行高管）：
??下半年買房
??林江（中山大學嶺南學院財政稅務系主任、教授、博士生導師）：
??四問樓市走勢
??爭鳴
??從本月1日起，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整，這是近百日內央行第三次派發“大紅包”。去年11月22日，央行實施非對稱性降息。上月5日，下調存款準備金率0.5個百分點。央行三次出手，對市場是刺激，對房奴和準房奴來說，也是減少還貸壓力的喜訊。
??利息還會繼續下降 PK4 降息追不上房價漲
??新的貸款利率即時生效，本月1日後簽訂貸款合同或者已經簽訂貸款合同但貸款尚未發放的，均可享受利率優惠。假如是本月1日（不含）以前已經發放貸款的，調整月供的時間就要以貸款合同為準。目前大部分銀行的貸款合同中采用的都是“按年調息”的方式，也就是說，房貸客戶要到明年1月1日起才能開始享受降息後的新利率。也有一種浮動利率周期調整，即按自然年調整利息的方式，是從次年的同月開始調整利率。
??購房者要註意合同中是否規定房貸利率隨央行調整利率變動而變動。假如是固定利率，則一直以辦理房貸時的利率為準。假如是浮動利率，則會註明調整日期，一般銀行規定次年1月生效或者約定固定日期。
??有人認為，如今的廣州樓價已經處於高位，未來很難有上漲空間。黃文仔表示：“對今年的樓價，我個人判斷不太樂觀，但是大幅度下行看來不大可能，特別是一線城市，但二三四城市樓價有下行的壓力。”龍斌也認為，要謹慎看待降息對房價上漲的推動力，因為消費者目前的追漲意願不強。其實整個市場還處於恢復增長期，多數購房者心態謹慎，未必會追漲，他們的購房行為將會影響價格走向。
??金融搜索平臺融360的信貸專傢徐瑾分析，央行下調貸款利率，相當於在原有貸款利率的基礎上給購房者打9.39折的優惠，可謂人人有份的“超級紅包”。本次降息，5年期以上的貸款基準利率從6.15%下調至5.9%，是自2008年12月23日以來首次跌破6%，對打算貸款買房以及已購房、2胎代墊采取浮動利率合同的傢庭來說，能節省一筆利息開支。
??究竟能省多少錢？以貸款100萬元、年限30年為例，降息後每月還款可節省300元左右，總計分別可節省6萬元、9萬元，省出一輛傢用型小跑車的價錢。
??降息才幾天，廣州一些樓盤已經明顯感受到市場熱度有所增加。“年後我們多個樓盤的咨詢、來訪量都有明顯的增長，降息後的電話咨詢量增幅明顯，撇除假期後自然增長的因素外，降息帶來的咨詢量增幅達到30%。不限購的廣佛概念盤升溫更明顯，現場銷售人員感覺忙不過來瞭。”保利地產首席研究員吳定金告訴羊城晚報記者。碧桂園鳳凰城方面表示，春節期間樓盤的客流量一直不錯，近期來的人比之前明顯增加。降息後，奧園地產錄得約10%的來電咨詢增長量，“可以感覺降息對市場還是有刺激作用”。某房地產網站的相關負責人表示，3月份頭兩天，該網站的百度搜索量達到歷史第二高的水平，“感覺大傢對房地產的關註度依然很高，降息把同一天實施的不動產登記的影響沖淡瞭”。
??“房貸利率現在已經接近成本價，再降的空間不大。”賴先生告訴記者，銀行實際的資金成本平均在4%以上，在扣除管理等成本後，如今存款與貸款的利息差並沒有想象的多，即使利息再下浮，空間也不會很大，最多隻有1%左右的空間，可能遠遠比不上樓價上漲的速度。
??實際通脹不低，
??記者從融360網站上看到，如今大部分銀行的房貸審批時間大幅縮短，從過去普遍的20-45天縮短至現在的3-10天。一位銀行信貸經理告訴記者，現在各大銀行的貸款額度都比較充足，審批時間自然會縮短。
??3月1日降息前後房貸情況對比
??還款方式 降息前月供（元） 降息後月供（元） 月供節省（元） 降息前總支付利（元） 降息後總支付利（元） 總共節省
??“現在買二套房可以首付三成，又降息，我很想換房啊！”任職某事業單位的陳小姐在天河區有一套70多平方米的二手房，雖然面積不大，但勝在交通、配套方便，原本抱著“將就下去”的態度，但降息卻硬生生砸出瞭陳小姐的換房計劃：“我算瞭一下賬，如果是100萬元、20年貸款，省下的利息等於我一年的純收入！”
??逐月遞減還款 首月還款8236.11,之後每月遞減15.16元 首月還款7902.78, 之後每月遞減14.24元 首月可省333.33 985229.17 925062.5 60166.67
??這次降息，對購房者來說，最直接的影響是節省瞭購房成本，相當於利率打瞭折。有買傢因此認為，利率已經進入下行通道，還有降息的可能，遲點再買房，在利息上或許更劃算。
??樓市之熱，在於我國央行動作不斷，短時間內的降準、降息，表明我國加入瞭增加流動性的世界性“大合唱”，風險偏好較高的股票、基金，能保值、升值的不動產投資，再次成為人們關註的焦點。樓市之熱，還在於不動產登記的正式施行、廣東自貿區即將掛牌、廣州限購取消的期望……
??樓市之冷，在於賣方的袖手旁觀，推貨熱情不足；也在於買方看房、買房的降溫，樓市開春冷風嗖嗖。
??開發商庫存壓力大 PK1 有效庫存明顯不足
??樓市在開春生變，往年亦曾有之：2009年為其一，2014年為其二。2009年之變，最大得益者是賣方，變化後，寒冬中的樓市春暖花開，房企全面步入高速發展階段；2014年之變，賣方和買方都沒有占到太大的便宜，基本打個平手，賣方經歷瞭大半年的擔驚受怕，買方隻看到房價的一點點下滑，啃到瞭骨頭沒吃到肉。
??2009年之變也好，2014年之變也罷，這些變化都隻表現於市場冷暖、成交起落、價格漲跌，時間相對較短。2015年之變，則極可能是樓市格局的全新變化，極可能奠定未來幾年甚至十多年樓市的發展之路，未來樓市繼續黃金時代還是走上白銀時代，又或者進入青銅時代甚至黑鐵時代，在2015年樓市之變後，便能聞到絲絲氣息。
??是的，2015年隻是不動產登記的正式實施，房產稅不會馬上實施。但登記之後，房產稅必將到來，且時間不會拖得太長。一旦市場認定房產稅必將到來，買方的消費行為肯定會深受影響，這和房產稅真正到來時不會有太大的差別。
降息相當房貸利率9.39折 廣州樓盤咨詢量大增3成
??就廣州而言，自增城、從化撤市設區，黃埔和蘿崗合並後，廣州行政規劃調整空間已經大大變小。南沙自貿區掛牌後，廣州短時間內也再難遇重大的、國傢級的利好。
??最重要的是，中國人口拐點也在2015年到來，樓市得以高速發展的人口紅利正悄然離去。
??買房不失為好選擇
??裝著走的移動樓書——樂居廣州買房_微房產(微信號：gzkanfang)官方微信服務號，為各位廣州街坊提供最新、最全面的樓盤資訊服務，包括新盤營銷信息、折扣優惠，另外還定期免費提供專業線下實地看房接送服務。掃描二維碼立即關註，獲取更全面、更專業、更優惠的買房信息。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-07/11405979817748442955820.shtml
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