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??現在買房合適嗎?

??去年年底,廣州樓市庫存量接近15萬套,創下近5年來的歷史新高。市場上不乏這樣的聲音:樓市庫存壓力這麼大,樓價很難漲,買樓不如買股。合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌認為,無論是國傢統計局的待售面積數據,還是各城市可售、未售庫存,當前都差不多處於歷史最高水平。從去化周期來衡量,去庫存是2015年各城市樓市的重要任務。高庫存壓力下,必然造成市場激烈競爭,競爭將制約房價上行,特別在供應集中區域,房價仍是撬動銷售的利器。

??是的,目前四大一線城市及三亞的限購依然未松綁,且上海、北京先後表態不會松綁限購,但2015年松綁的可能性依然很大,即使不松綁,其執行的嚴格程度和剛出臺時也不可同日而語,極有可能最終演變成類似“90/70”等政策一樣,名存實亡,對市場走勢不會再有根本性的影響。

??吳定金卻認為,近幾年,排名靠前的房企規模增長迅速,庫存相應地增加是很合理的現象。實際上,這些庫存有的是多年累計下來的,是根本很難銷售或房企舍不得割肉的產品;有的是要等樓盤交樓後才能賣出好價錢的車位、社區鋪等,但庫存量把這些都計算進去,這樣的統計自然會存在失真。真實的情形是,由於去年第四季度沖任務沖得太狠,加上去年的市場不算好,房企在計算庫存時沒有有效地加以甄別,由於擔心庫存壓力,導致不少房企沒有拿地,今年上半年或多或少會出現有效貨量不足的現象。今年一開年,很多房企安排年度銷售任務的時候才發現,上半年貌似有很多庫存,但實際上沒有多少房子可賣,而下半年的貨量可能要等到今年第三、第四季度才能推出,為瞭不造成銷售時冷時熱的現象,有些開發商已經出現瞭惜售心理,希望通過提價的辦法主動拉長銷售期。“據我所知,很多房企已經陸續收回瞭去年年底的優惠,有的樓盤連面價都上調瞭。”

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??羊城晚報記者調查發現,目前銀行房貸政策較去年年底趨向寬松。

??也有人寄希望於不動產登記能促成樓價下跌,林江卻認為,這很難,畢竟貪官的比例很低,對市場總量影響不大。人口紅利的減少也很難在短期內撼動樓價,年輕人隻是在減少,不是突然消失,30-40歲未買房的人很多,年紀再大一點的人也有改善住房的需求,這些需求的增加在十年內完全可以對沖人口紅利的減少。

??大部分銀行對首套房貸仍執行基準利率的折扣優惠,也有部分銀行針對信用好的客戶、一手房客戶執行9.5折利率優惠,小部分銀行能打9折,降息後,9折房貸利率為5.31%,比去年上半年低瞭1.24個百分點,可以說是難得的折扣。目前最低的房貸利率仍是公積金貸款,降息後使用公積金貸款利率為4%,當然,公積金等待放貸的時間會較長。

??買房還是買股?“央媽”降息的“大紅包”,砸出瞭普通投資者幸福的煩惱。

??某知名商業銀行高管賴先生告訴羊城晚報記者,現在房企要獲得開發貸確實很難,因為擔心房企出現麻煩事,但是通過定向的理財產品,房企要獲取資金不會太難,當然,成本可能是10%-15%。“從去年第四季度開始的貨幣政策來看,今年的貨幣應該還是比較寬松,即使開發貸難以獲取,但拿到經營貸卻很容易,這麼多房企搞多種經營,相信也有通過關聯企業借經營貸曲線救國的意思吧。”中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江也認為,從今年的宏觀政策面來看,我國進入新一輪降息和降準周期,貨幣政策比較寬松,“別看樓市的庫存量大,但多年來增加的貨幣供應量更多,對樓價會起不小的支撐作用”。

??降息!相當房貸利率9.39折

??買股票的話,個人不是太主張。多年來,中國的股市大傢心中有數,股價並非完全由市場確定,風險較大,買股票倒不如購買理財產品,去年年底不少理財產品有6%-8%的年息,比存銀行好得多。

??廣州樓價已經很高 PK3 年底或會繼續走高

??買方和賣方的袖手旁觀,隻因他們都在等待,靜待市場生變。樓市表面平靜之下,其實暗流湧動。

??在某外企任職的黃先生又有不同的看法。“從去年下半年起,股市的關註度持續走高,經過近半年的觀察,我覺得現在到瞭出手買股票的時候,央行在‘兩會’前降息,對股市就是一個明顯的刺激信號,相信這種刺激會貫穿全年。”

??也有商傢感覺降息的影響暫時還沒能反映出來。“春節後剛啟市,降息的影響估計要在周末後才能顯現。近期咨詢量的確多瞭,但不算很明顯。”某大型房企營銷負責人表示。

??也就是說,未來很長一段時間,樓市的框架已經基本搭好,或者在買方和賣方的心裡,樓市未來的發展空間已經明晰。未來樓市到底是腥風血雨還是風平浪靜,2015年都會初見雛形。無論自覺或不自覺,買方和賣方現在的袖手旁觀,其實都是在等待一個全新格局的到來。

??專傢觀點

??政策已寬松?有折扣,審批時間縮短

??而且,我認為目前國內不少股票的價格偏低,現在炒股,從資產增值的角度來說,應該見效更快。但股票投資是短期行為,到今年9月份以後或明年,房地產估計會迎來反彈復蘇行情,這個時候不妨關註樓市。

??吳定金認為,樓市呈現比較穩定的周期性變化,如果以價格來判斷的話,基本是上升期、盤整期、下行期和築底期四個周期循環往復。從2014年各地放松限購後,樓市已經開始下行期到築底期的鋪墊,築底跡象在去年“930新政”時開始顯現,隨著央行去年11月降息、今年降準這一系列動作,更加快瞭樓市的築底,現在已經開始出現觸底跡象,這次降息,會讓下一個上升期更快到來。“我相信,在今年第二季度,新的上升周期就會率先在一線城市和較有優勢的二線城市出現。雖然現在買樓可能已經沒有去年年底時劃算,但至少會比今年年底劃算。假如要在買樓或買股之間作出選擇,我不會選擇買股,至少樓市還有一個比較明顯的延續性和周期性,築底期不會馬上反轉為下跌期,但誰也沒法保證明天股市的漲跌。”

??紅包有多大?貸百萬月供少還300元

??市場

??何時領紅包?多數要等明年元旦後

??如果手頭資金充足,買房不失為好選擇。一方面,降息後,在銀行存錢已經意義不大;另一方面,目前通脹還比較明顯,在實際通脹和降息的背景下,房地產還是有一定的投資意義。

內容來自sina新聞

??商傢手頭資金緊張 PK2 經營貸可曲線救國

??降息幾天,有樓盤咨詢量大增30%

??在不少專傢看來,開發商手頭資金緊張,也是樓價今年難以上漲的另一個原因。龍斌認為,2015年房企業績目標還是較高,完成任務的壓力較大,回籠資金、搶占市場的要求較高,特別是全國性大型房企,在市場業績和利潤的選擇前將會更傾向前者。星河灣地產董事長黃文仔也認為,現在發展商的資金鏈都比較緊張,所以相比更看好股市,因為樓市增長的空間不是特別大。

??上半年買股,

??極熱與極冷,在這陰雨連綿的春天裡,如此和諧地在樓市上達成統一。

??就今年上半年的市場來看,買股票的漲幅可能會比房價漲幅明顯。降息對股市、樓市都是利好,但現在的政策明顯在促進股市,對樓市的態度隻是不再打壓而已。

??賴先生(某知名商業銀行高管):

??下半年買房

??林江(中山大學嶺南學院財政稅務系主任、教授、博士生導師):

??四問樓市走勢

??爭鳴

??從本月1日起,金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%,其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整,這是近百日內央行第三次派發“大紅包”。去年11月22日,央行實施非對稱性降息。上月5日,下調存款準備金率0.5個百分點。央行三次出手,對市場是刺激,對房奴和準房奴來說,也是減少還貸壓力的喜訊。

??利息還會繼續下降 PK4 降息追不上房價漲

??新的貸款利率即時生效,本月1日後簽訂貸款合同或者已經簽訂貸款合同但貸款尚未發放的,均可享受利率優惠。假如是本月1日(不含)以前已經發放貸款的,調整月供的時間就要以貸款合同為準。目前大部分銀行的貸款合同中采用的都是“按年調息”的方式,也就是說,房貸客戶要到明年1月1日起才能開始享受降息後的新利率。也有一種浮動利率周期調整,即按自然年調整利息的方式,是從次年的同月開始調整利率。

??購房者要註意合同中是否規定房貸利率隨央行調整利率變動而變動。假如是固定利率,則一直以辦理房貸時的利率為準。假如是浮動利率,則會註明調整日期,一般銀行規定次年1月生效或者約定固定日期。

??有人認為,如今的廣州樓價已經處於高位,未來很難有上漲空間。黃文仔表示:“對今年的樓價,我個人判斷不太樂觀,但是大幅度下行看來不大可能,特別是一線城市,但二三四城市樓價有下行的壓力。”龍斌也認為,要謹慎看待降息對房價上漲的推動力,因為消費者目前的追漲意願不強。其實整個市場還處於恢復增長期,多數購房者心態謹慎,未必會追漲,他們的購房行為將會影響價格走向。

??金融搜索平臺融360的信貸專傢徐瑾分析,央行下調貸款利率,相當於在原有貸款利率的基礎上給購房者打9.39折的優惠,可謂人人有份的“超級紅包”。本次降息,5年期以上的貸款基準利率從6.15%下調至5.9%,是自2008年12月23日以來首次跌破6%,對打算貸款買房以及已購房、2胎代墊采取浮動利率合同的傢庭來說,能節省一筆利息開支。

??究竟能省多少錢?以貸款100萬元、年限30年為例,降息後每月還款可節省300元左右,總計分別可節省6萬元、9萬元,省出一輛傢用型小跑車的價錢。

??降息才幾天,廣州一些樓盤已經明顯感受到市場熱度有所增加。“年後我們多個樓盤的咨詢、來訪量都有明顯的增長,降息後的電話咨詢量增幅明顯,撇除假期後自然增長的因素外,降息帶來的咨詢量增幅達到30%。不限購的廣佛概念盤升溫更明顯,現場銷售人員感覺忙不過來瞭。”保利地產首席研究員吳定金告訴羊城晚報記者。碧桂園鳳凰城方面表示,春節期間樓盤的客流量一直不錯,近期來的人比之前明顯增加。降息後,奧園地產錄得約10%的來電咨詢增長量,“可以感覺降息對市場還是有刺激作用”。某房地產網站的相關負責人表示,3月份頭兩天,該網站的百度搜索量達到歷史第二高的水平,“感覺大傢對房地產的關註度依然很高,降息把同一天實施的不動產登記的影響沖淡瞭”。

??“房貸利率現在已經接近成本價,再降的空間不大。”賴先生告訴記者,銀行實際的資金成本平均在4%以上,在扣除管理等成本後,如今存款與貸款的利息差並沒有想象的多,即使利息再下浮,空間也不會很大,最多隻有1%左右的空間,可能遠遠比不上樓價上漲的速度。

??實際通脹不低,

??記者從融360網站上看到,如今大部分銀行的房貸審批時間大幅縮短,從過去普遍的20-45天縮短至現在的3-10天。一位銀行信貸經理告訴記者,現在各大銀行的貸款額度都比較充足,審批時間自然會縮短。

??3月1日降息前後房貸情況對比

??還款方式 降息前月供(元) 降息後月供(元) 月供節省(元) 降息前總支付利(元) 降息後總支付利(元) 總共節省

??“現在買二套房可以首付三成,又降息,我很想換房啊!”任職某事業單位的陳小姐在天河區有一套70多平方米的二手房,雖然面積不大,但勝在交通、配套方便,原本抱著“將就下去”的態度,但降息卻硬生生砸出瞭陳小姐的換房計劃:“我算瞭一下賬,如果是100萬元、20年貸款,省下的利息等於我一年的純收入!”

??逐月遞減還款 首月還款8236.11,之後每月遞減15.16元 首月還款7902.78, 之後每月遞減14.24元 首月可省333.33 985229.17 925062.5 60166.67

??這次降息,對購房者來說,最直接的影響是節省瞭購房成本,相當於利率打瞭折。有買傢因此認為,利率已經進入下行通道,還有降息的可能,遲點再買房,在利息上或許更劃算。

??樓市之熱,在於我國央行動作不斷,短時間內的降準、降息,表明我國加入瞭增加流動性的世界性“大合唱”,風險偏好較高的股票、基金,能保值、升值的不動產投資,再次成為人們關註的焦點。樓市之熱,還在於不動產登記的正式施行、廣東自貿區即將掛牌、廣州限購取消的期望……

??樓市之冷,在於賣方的袖手旁觀,推貨熱情不足;也在於買方看房、買房的降溫,樓市開春冷風嗖嗖。

??開發商庫存壓力大 PK1 有效庫存明顯不足

??樓市在開春生變,往年亦曾有之:2009年為其一,2014年為其二。2009年之變,最大得益者是賣方,變化後,寒冬中的樓市春暖花開,房企全面步入高速發展階段;2014年之變,賣方和買方都沒有占到太大的便宜,基本打個平手,賣方經歷瞭大半年的擔驚受怕,買方隻看到房價的一點點下滑,啃到瞭骨頭沒吃到肉。

??2009年之變也好,2014年之變也罷,這些變化都隻表現於市場冷暖、成交起落、價格漲跌,時間相對較短。2015年之變,則極可能是樓市格局的全新變化,極可能奠定未來幾年甚至十多年樓市的發展之路,未來樓市繼續黃金時代還是走上白銀時代,又或者進入青銅時代甚至黑鐵時代,在2015年樓市之變後,便能聞到絲絲氣息。

??是的,2015年隻是不動產登記的正式實施,房產稅不會馬上實施。但登記之後,房產稅必將到來,且時間不會拖得太長。一旦市場認定房產稅必將到來,買方的消費行為肯定會深受影響,這和房產稅真正到來時不會有太大的差別。

降息相當房貸利率9.39折 廣州樓盤咨詢量大增3成

??就廣州而言,自增城、從化撤市設區,黃埔和蘿崗合並後,廣州行政規劃調整空間已經大大變小。南沙自貿區掛牌後,廣州短時間內也再難遇重大的、國傢級的利好。

??最重要的是,中國人口拐點也在2015年到來,樓市得以高速發展的人口紅利正悄然離去。

??買房不失為好選擇


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-07/11405979817748442955820.shtml

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吳文華

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