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  星瀚律師事務所律師刁康成告訴《東地產》,合同不過是開發商做出的承諾,最終不一定落實。此外,如果購房者已經投入大量的裝修成本,就算能夠退房,成本則過高。

  "星際房產是有國資背景的,目前已經在跟政府方面洽談,前段時間曾有8位區領導來考察過項目。如果到年底產權變不瞭70年,開發商會全額退款。"《東地產》以購房者身份走訪祥雲新城售樓處,銷售人員王瑩(化名)非常肯定地說。

  《東地產》就"產權變更"相關問題致電星際房產,相關工作人員回應稱"不能隨便報道,不要道聽途說。"後表示負責人不在,不接受采訪。

  而補充協議則明確指出:"甲方同意2015年1月30日之前,房屋沒能變性成住宅,給予乙方退房和退還原所付購房款,雙方互不追究對方的違約責任,同時雙方簽訂的購房合同終止履行。"

  事實上,祥雲新城曾是閔行區非常有名的"逾期7年未交房"的爛尾項目。

  多位接受《東地產》采訪的業內人士表示,變更產權即變更土地性質,一般是建設前向政府方面報批申請,建成後就很難再改瞭。

  根據《東地產》調查,祥雲新城前身為上海中電紫旺電器城,曾是閔行區最大爛尾樓。2009年開發商上海紫旺房地產開發經營有限公司宣告破產,由現投資商上海星際房地產發展有限公司接手。

  《東地產》走訪項目現場瞭解到,規劃中的五星級酒店位於項目中央位置,兩側分佈層高為5層的酒店式公寓。其中1樓為商鋪,2-5樓即為王瑩口中的"不限購不限貸70年產權住宅"。

  根據上述售樓員王瑩的說法,等待變更產權的10棟樓占地30畝,開發商需要補繳的土地出讓金為6000萬元。

  據《東地產》瞭解,2009年5月,開發商上海紫旺房地產開發經營有限公司宣告"無力運作",其原法人代表周如眾也因涉嫌非法吸收公眾存款問題被刑拘。

  《東地產》通過代銷該項目的中介業務員拿到一份"祥雲新城《認購合同》",關於產權變更的說法體現在合同條款第五條,大致內容為"若項目使用性質變更,房產交易中心因購房者被限購而不予辦理產證,雙方同意解除合同,開發商退還購房者已付款項,雙方不追究違約責任。"

  銷售人員稱,2014年12月31日之前,目前在售的商住樓均可變更為普通住宅,產權也將由40年變成70年。

  "40年產權即將變為70年"平鎮土地貸款房貸

  公開資料顯示,祥雲新城項目的土地使用年限是2003年10月23日至2043年10月22日止。也就是說,該項目目前的剩餘產權已經不到30年。

  據瞭解,祥雲新城規劃以五星級酒店為中心,打造折扣購物、商務、居住為一體的復合型社區。網上房地產公開的項目預售許可證顯示,該項目的土地使用性質為"商業"。

  根據王瑩的說法,目前投資商星際房產急於銷售,原因是其需要大量周轉資金來建設項目的相關配套及三期項目。"轉變成普通房貸二胎銀行住宅後,就不是現在這個價格瞭,單價要2萬元以上。"

  此外,王瑩解釋:"房子退給開發商,開發商賣出後再將賣房款退給購房者。"

  據瞭解,該地塊起初並不是商業用地,而是工業用地。周如眾先是通過招商引資方式獲得使用權,最初定名為上海紫旺電器產業基地。2003年,他將這塊地的使用性質變更為商業用地。

  據瞭解,土地出讓金由土地部門指定的土地評估機構評估後確定。

  公開資料顯示,2003年10月23日,紫旺房產通過出讓的方式,獲得瞭江川路街道132街坊15/1丘12萬平方米的商業用地。

  但在房屋賣出後,約定的2004年、2007年交房期限一再過去,業主始終未拿到房屋。

   曾是閔行區最大爛尾樓

  40年產權商住樓,即將變更成70年產權普通住宅?開發商回應:"不能隨便報道,不要道聽途說。"

滬現不限購不限貸 70年產權樓盤

  《東地產》註意到,兩份合同中的甲方均為"上海紫旺房地產開發經營有限公司",而非上海星際房地產發展有限公司。

  王瑩告訴《東地產》,並不是整個項目都能夠轉變為普通住宅,能夠變更產權的僅有10棟樓,目前在售的均在可變更產權范圍內。

  在後來的項目推廣中,該項目定名為 "新閔捷運城"。2004年12月開建,2006年完成結構封頂,共有房屋1889套,建築總面積17.2萬平方米。2006年2-8月,周如眾取得預售許可,2006年9月正式開盤預售。實際上,許多購房者在這之前就已經付款,形式為"聯建,協建"。

  相關媒體報道披露,2002-2005年,周如眾一直在進行聯建、協建的"賣房集資"。該樓盤90%以上的購房者都是2002年簽的協議。

  考慮到購房者的疑慮,開發商針對產權變更也給到購房者一定的"保障"。王瑩介紹,"購房合同中提出,如果產權沒辦法變成70年,開發商會全額退款。另外,開發商還特別擬定補充協議來明確這一點。"

  2009年11月,百名業主狀告紫旺房產開庭。法庭上,交房時間一拖再拖後,開發商代理律師終於宣佈:"紫旺房產已無力運作,沒有交房能力。"

  該律師稱,紫旺房產在開發過程中,由於資金短缺,通過民間融資所借高利貸本金約為4.3億元,且已嚴重資不抵債、負債6個億左右。當年11月3日,周如眾被刑事拘留。

  同年,上海星際房地產發展有限公司介入此項目,並公開表示:"隻要不虧錢,星際房產願意把這個項目做成,解決爛尾樓的問題。"

   變更產權或隻是銷售噱頭

  遭到星際房產的采訪拒絕後,《東地產》試圖聯系閔行區規土局瞭解事實,相關負責人稱"未聽說此事,不便多說。采訪需走程序。"截止《東地產》發稿前,尚未收到規土局方面的答復。

  不過,根據《東地產》調查,"變更為70年產權"或隻是銷售噱頭。

  "70年產權不限購不限貸"。近日,位於閔行馬橋板塊的祥雲新城項目打出這樣的廣告。針對目前正在執行的"滬七條",廣告中還重點提出"外地人無社保也可買"。

  一位不願透露姓名的行業研究人員告訴《東地產》,已經出讓的土地,如果符合當前相關規劃,並提出申請,規劃管理部門和國土管理部門書面批復,規劃局同時提出新規劃條件,國土局和建設單位簽訂土地使用權出讓合同變更協議,然後使用單位憑原有土地使用證和變更合同到規劃局重新換發建設用地規劃許可證,最後重新到國土局變更土地使用證登記。其間一般涉及到調整、補交土地出讓金的,按照兩種不同使用性質土地出讓金的差額繳納。

  爛尾商住樓"怪異變身"普通住宅

  《東地產財經周刊》(以下簡稱"《東地產》",實地探訪發現,祥雲新城實為40年產權商住公寓。面積有101、105、107平方米三種,室內無分割,僅有兩根"承重柱"及衛生間隔墻,可由購房者自由設計戶型。總價135萬元左右,首付5成,貸款最長年限10年。

  "按照商用樓的價格銷售,開發商還得往裡面再投資。其間還需投入大量精力,耗費人力、財力。你要是開發商,會去變更嗎?而且還沒有聽說變更部分土地性質的。"上述研究人員對《東地產》說。

  至於合同中的相關條款,該研究人員說,"如果本身就不成立,則不具法律效應。"

內容來自sina新聞

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-26/09132622853.shtml

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吳文華

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