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  根據中原地產的數據,今年至4月24日,北京已有8個自住型商品房項目入市,供應自住型商品房共1.47萬套。而同期,北京供應的期房住宅是1.62萬套。二者差距已經不大。



  搶地

  王玉珂表示,價格漲跌,最終還是看供求。例如,有100套房,蓄客有200個人要,他就會漲;如果蓄客隻有50個人,還會漲價嗎?這是最基本的 道理。"北京每年新增的常住人口是60萬左右,房地產市場,北京一直處於一個嚴重的供不應求的局面。"泰禾集團(行情,問診)北京公司一位負責人對經濟觀 察報表示。

  4月18日,北京市大興區生物醫藥基地出讓瞭兩幅地塊,這兩塊地的特別之處在於,開發商進入競拍自住型商品房面積階段後,因為競爭激烈,最終將這兩個地塊的所有居住用途土地,全部競拍成瞭自住型商品房。

  從2008年至2012年,北京每年批準上市的住宅數量(包括保障性住房),與成交數量的對比,可以看到一個明顯的變化。2008年,供應套數 超過14萬套,而當年的成交套數隻有8.6萬套;隨後房價大漲的2009年,供應套數下降到10.5萬套,而當年的成交套數達到16.6萬套。

  至4月24日,北京土地成交總金額為1023.73億,創下最早破千億的紀錄。

  2008年至今,每一年的批準上市量,都沒有再超過2008年的水平,2011年以後,這一數字持續徘徊在10萬套以下,2013年的85125套,更是創下六年來的最低值,而2013年的成交套數則達到11.2萬套。

內容來自sina新聞

  汪利娜表示,目前最應該做的是保證普通商品房供應、規范租賃市場。

  亞豪機構市場總監郭毅說:"上述地塊的商業、綜合部分,可以做成LOFT銷售,平均下來每平方米的成本可以做到8000元、9000元,這樣看來,利潤還是比較可觀的。"

  不過,變化正在發生,2013年,北京住宅用地供應出現大幅上漲,供應土地對應建築面積高達1344.4萬平方米,遠高於2011、2012年的水平。這才是最終影響供需市場變化的因素。不過,這需要持續觀察北京接下來幾年的土地供應量。

  中國社科院金融研究所房地產金融研究中心主任汪利娜認為,"自住型商品房,對購買人群沒有收入的限制,但是又占瞭大量的土地,同時導致普通商品 房用地占比相應變少,普通商品房供應因此變少",政府還是應該滿足普通商品房的供地需求,依靠433的供地結構拉低房價,這是不可能的事。

  亞豪機構郭毅認為,如果到明年自住型商品房用地持續大量供應,這個市場的供求結構將發生根本改變,即變成一個主要由保障性住房、自住型商品房和豪宅構成的市場,首次改善人群將很難找到總價在300萬-500萬元的房屋。

  自住型商品房沒有戶籍、傢庭收入情況的限制,隻要在北京有購房資格的人,都可以申請購買。

  假設在總體供應沒有大變化的情況下,433供地結構會導致什麼結果呢?總體供應決定瞭這個市場依然供不應求,保障性住房、自住型商品房因為價格 低一房難求,普通商品房因為稀少不愁賣、價格繼續上漲,開發商因此持續在土地市場搶地,政府的土地能賣個好價錢,因為總占比達70%的保障性住房和自住型 商品房進入房價統計,房價總體上會降下來。

房企京城搶地 血拼自住型商品房

  雖然目前北京一二手房的成交量並不理想,但是依然無法阻擋開發商的拿地熱情。以上述4月18日大興成交的兩塊地為例,其中一塊由住總以6.05 億元獲得,該地塊居住用途建築面積除配建1.26萬平方米公租房外,剩餘2.94萬平方米全部建自住型商品房,可自由定價的隻有1.8萬平方米商業類物 業。

  財富管理二胎年息借貸增貸轉貸  自住型商品房沖擊?

  今年1月2日,北京市國土資源局對外通報2013年全市土地交易市場運行情況,副局長張維在會上表示,2014年,北京擬安排住宅用地供應總量中的40%用於保障性安居工程建設,60%用於商品房,商品房用地中將有50%用於建設自住型商品房。

  這就是保障性住房、自住型商品房、普通商品房分別占比40%、30%、30%的433模式。

  郭毅表示,但這兩塊地,可自由定價面積占總體量的比重都較小,總體來看,無法實現高的利潤率,主要是幫助企業尤其是一些大型企業、上市公司實現現金流,以及滿足其在評級、融資等方面的業績規模的需求。

  至於金科會在該地塊上打造怎樣的產品,經濟觀察報從金科股份(行情,問診)瞭解到,目前該地塊的規劃、前期定位還沒有出來,最快也要一兩個月的時間,而收益方面的預期,也需要等規劃出來再說。

  而RET睿意德高級董事王玉珂則認為,433的供地模式,從長期來看,會對房價產生影響。"現在已經有項目受到影響。3年是一個項目正常的開發周期,如果政府能夠堅持這一供應模式,3年以後,會有明顯的變化。"王玉珂說。

  根據北京市國土資源局今年1月公佈的2014年住宅用地供應結構,即433模式(40%保障類住房、30%自住型商品房、30%普通商品房),北京開始大量供應自住型商品房用地。

  在A股可能對房企融資開閘的當下,房企在保障性住房方面的貢獻,已經成為管理層考慮的重要因素。金科的行為符合這一邏輯。

  不少市場人士認為,如果接下來自住型商品房繼續大量供應,將會明顯改變市場預期和供求關系並會最終影響到房價。

  這一供應和成交數字包括瞭公開出讓的保障性住房。北京長期處於供不應求的局面,是由總體供應量決定的,三類房源的比例分配,並不能影響這一局面。

  上述兩地塊位置相鄰,公租房回購價格都為5500元/平方米、自住型商品房限價都為1.5萬元/平方米。中原地產研究部以公租房成本3500元 /平方米、自住型商品房成本4000元/平方米進行最保守的估算,住總、金科所拿地塊的可售商業部分樓面地價分別為1.4萬元/平方米、1.68萬元/平 方米。"特別是對上市房企來說,在2014年即使是利潤接近零的自住型商品房,也成香餑餑。"中原地產研究部這樣表示,因為一旦市場降溫,這部分房源的銷 售額也可以支撐企業的業績。

  4月24日,恒大以41.6億元競得大興黃村地塊,同樣在競拍中,將該地塊除限價房以外的剩餘3.6萬平方米居住類建築面積,全部競拍成自住型商品房。

  尤其是金科,以23.6億元的價格,隻拿到瞭6.3萬平方米的商業綜合面積,其餘都是公租房、自住型商品房。這種結構,在其位於北京的項目中, 都是前所未有苗栗泰安建地貸款的。在拿地3天以後,4月22日,金科公告瞭其2014年非公開發行股票的預案修訂稿,擬定向增發融資金額不超過31.4億元。其在A股的增 發計劃能否實現,還需要經過證監會的審批。

  如果在總體供應不變的情況下,433隻是一個高明的數字遊戲。而接下來是否會出現更多像住總、金科這樣拿地的房企呢?

  另一塊由金科以23.6億元獲得,該地塊除配建4.44萬平方米公租房外,剩餘居住類建築面積10.4萬平方米全部建自住型商品房。可自由定價的隻有6.3萬平方米的商業類面積。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-26/09032706028.shtml

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吳文華

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