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??文_ 本刊記者 龔小鋒

??南京市國資委有關負責人近期對外表示,之所以這麼做,“一來不與民爭利,二來騰出手腳投向公共服務、基礎設施和戰略性新興產業,這是國資改革的方向。”不過,博弈總是存在,有退也有進,國資委批準保留房地產業務的央企則勢頭兇猛。

??宋延慶建議,希望退出房地產業務的企業,盡早盤清資產、明晰債權債務關系很重要,否則即使想賣也未必賣出去。而受讓企業最好先衡量自身情況,再對接盤項目公司進行審慎調查再做決定。

??該公司投資運營副總裁洪宇近期對外稱,上述報道為誤讀,項目仍在運作。法民間2胎 民間2胎借款貸款全省皆可處理定代表人是變更瞭,但是“股權沒有變,還是隆鑫集團全資控股”。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-24/15445942552994909565914.shtml

??不少企業甚至旗幟鮮明地開始去地產化。近期,南京新百發佈公告稱, 公司主業為零售百貨業, 今後將集中精力突出主業, 逐步退出房地產業務。目前公司所擁有的位於南京河西的一宗土地將委托宏圖地產對該房地產項目進行開發和銷售。

??“外行”撤退

??萬科及龍湖等公司負責人均對記者表示,接下來在北京仍會關註市場並購情況。北京龍湖總經理宋海林就曾告訴記者,並購沒有那麼簡單,其中最應註意的是債務關系。

??“中石油、中石化太顯眼瞭,大傢都盯著,要做出姿態。”一位不願具名的私募基金人士表示,中石化甩賣股權的三傢房企,都陷入經營不善的困境。

??國企甩包袱

??這並非孤例,越來越多不景氣的公司開始縮減房地產業務。9 月15 日,美好置業以38 億元的價格轉讓武漢一舊改地塊。不僅如此,美好置業在半年報透露,公司對2014 年全年經營計劃進行瞭調整,僅武漢及合肥等地項目的開工面積,就由原來的144 萬平方米減少至99.51萬平方米。

??宋延慶認為,今後最可能退出的房地產企業有五類,包括希望被並購或不得不被並購的企業、產品力不強、借高利貸、負債增速偏高及主業調整等企業。據蘭德咨詢預測,2014-2018 五年間,將有超過一半的企業被淘汰出局;到2018 年,房地產市場上或許隻剩下20000 傢左右法人單位或5000 傢左右代表企業。

??9 月以來,中石化近日1 元錢賤賣房地產業務引起業內關註。中石化集團下屬子公司將持有的河南華誠房地產開發有限公司25.17% 的股權,以底價1元在上海聯合產權交易所掛牌出讓。與河南華城25.17% 股權一同出讓的, 還有這一公司超過1.6億元的債權。這已經是中石化集團旗下公司第三次以1元的底價公開掛牌出售持有的房地產公司股權。

??“今年拋售項目的公司也明顯比去年多瞭”,德信資本董事長陳義楓表示,由於流動性缺失,有壓力的開發商多起來瞭,有些弱的企業會資金鏈斷流,會有並購的契機出現。

??公開資料顯示,2010 年年中以及今年2 月, 中石化集團曾兩次以1 元的價格分別掛牌轉讓旗下控股房地產開發公司珠海華瑞及四川宏富源50% 的股權。

??今年以來,還有南京高科、水井坊、TCL 集團等知名上市公司也已經紛紛表態,將專註主業,逐漸剝離房地產業務。

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??央企和國企去地產化的要求由來已久。2010 年,國資委就要求78 傢國企退出房地產業務。在地方政府中,南京國企清退房地產業務尤為受關註。公開資料顯示,目前南京已基本完成瞭18 傢市屬國有全資、控股企業和15 項參股投資退出,獲得股權轉讓收入66.2 億元,是原始投資的6.3 倍。

??粗看數據或許是有些“誇張”,但實際上,有許多法人單位已經名存實亡。公開資料顯示,截至2013 年末,北京的房地產開發法人單位註冊數量在3000 傢左右,而北京在售項目卻不過三四百個,而且其中許多項目是並表企業旗下項目。

內容來自sina新聞

??9 月底,中國水電地產該名為電建地產今年6 月,電建地產收購武漢南國置業完成,持有南國置業40.94% 股份,成為南國置業控股股東。9 月23 日,中國水電集團還對電建地產增資20億元人民幣。“不管是增資,還是更名,作為集團唯一的房地產開發平臺,體現瞭集團對房地產業務板塊重視與支持。“電建地產副總經理謝蘇明告訴記者,電建地產年銷售收入從2005 年的5 億元發展到2013 年的103 億元,年均增長50% 以上。

??全國房企五年蒸發一半

??近年來企業去地產化的勢頭有多洶湧?機構給出的一組8 年數據裡,上市公司撤離房地產的比例接近一半。據Wind 資訊統計顯示, 在A股2000 多傢上市公司中, 除瞭房地產與建築業外,2005-2012 年主營收入構成中明確顯示涉及房地產業務的公司共計238 傢, 而到瞭2012年年報中, 這一數值降到瞭133 傢。許多看似比較成功的項目,也有不少戶型、車位和商業房積壓。而對於外行企業來說,形勢更加惡劣,隨時可能對其形成威脅。

??“上市公司裡,中潤地產改名中潤資源,萬方地產專做一級開發,都是有代表性的例子。”宋延慶表示,如雲南白藥和恒順醋業,在2005 年前後進入地產領域,然而卻一直未能展開手腳,最後反而受到地產業務拖累,最終不得不退出房地產領域。

??去地產化仍將繼續轟轟烈烈的進行。國際評級公司標普近期發佈的一份報告指出,預計2014 年房地產銷售額將下降5%。企業管理疲弱的小型開發商,均面臨債務違約或受並購而退出市場的窘境,這樣的狀況仍在加劇。大型開發商的情況同樣不明朗,特別是土地收購戰略激進的開發商。

??除瞭近況不如意者,央企和國企剝離房地產業務也是此輪去地產化的特色。

??重慶知名地產企業隆鑫地產的退房風波仍未散去。該公司被曝多個項目陷入停工狀態,這一消息在八九月份,引起瞭廣泛關註和猜測。此前當地媒體報道稱,隆鑫地產兩路口項目已停工四五個月,在重慶江北觀音橋的商務綜合體項目前途難卜。同時還稱公司在重慶巫山、豐都等區縣的多個旅遊地產項目亦陷入停滯。更有消息稱,隆鑫地產或將轉手給重慶新城開發建設有限公司,母公司隆鑫集團也將全面退出地產業務。記者查閱到的工商資料顯示,隆鑫地產的法人代表已變更為高曉東,即新城開發董事長。

??接盤需厘清債務

??對於一些企業來說,趁著手中還有些能變現的傢底,尋找機會變賣,不失為退出房地產的上策。並購這些中小房企自然成為大型房企和私募基金的一道大戲,對於大房企而言,可以憑借自身較強的開發能力和運營能力將所並購項目扭虧為盈實現利潤,並借此獲得更多土地儲備,實現逆勢擴張。

??“做房地產並購的年化收益率,能達到百分之三四十。”據陳義楓透露,這比單純給房企融資的利潤要高得多,德信資本推出的一款並購基金已經有不錯的反響,收購目標則是高折扣、有著區位及業態優勢的項目。一向保守的遠洋地產也在低潮期加速收購擴張。9 月15 日,遠洋地產( 遠洋萬和公館遠洋一方) 宣佈,全資附屬公司北京遠東新地置業有限公司將收購大信置業持有的51% 中山市大信彩虹傢園股權。而這已是一個多月以來,遠洋地產第二次收購房地產項目。

??一度在多元化進程中殺入地產行業的公司,如今紛紛開始甩賣旗下的地產業務,甚至退出地產領域。機構給出的數據甚至稱,近幾年接近一半的企業退出瞭房地產業務。在國內樓市下行通道之中,一波“剝離地產潮”愈演愈烈。

??以中石化轉讓的旗下房地產公司為例,“1 元”的轉讓價背後,受讓方需要同時接受與股權一同打包出售的多達1.6 億元的負債金額。

??在三次一元價格轉讓旗下公司時,市場對這一負債包認可程度並不高。此前的交易都是在延後數月甚至數年後才得以轉手。四川宏富源於2 月掛牌,在6 月中旬被一位自然人股東買入。珠海華瑞更是在2007 年掛牌後連續3 年無人問津。

??實際上,1 元錢買入股權除瞭接受表面的大筆債務之外,可能還連帶接手企業訴訟糾紛等復雜事務。在接國企盤子的時候,員工人事問題也可能帶來較多麻煩。

涉房企業加速逃離地產業 外行撤離內行轉向

??“但即便事前做多審慎的調查,也不一定能夠完全查的清楚,因此對重組後的新公司做好風險防范工作很重要。”宋延慶表示,如果是債務情況極為復雜的公司,可以借鑒中交重組中房的思路,中交收購中房後,債務仍由中房梳理和消化,不對中交產生影響。

??房地產行業股權交易十分頻繁。根據北京產權交易所網站的信息顯示,8 月份僅北交所掛牌的此類行業項目就占到全部掛牌項目的1/3,其中,超過80% 的掛牌項目都為非房地產主業企業所有。而進入9 月份以來,上海聯合產權交易所掛牌的產權項目中,涉及房地產業的項目共計6 項。

??在樓市下行通道,一波“剝離地產潮”愈演愈烈,機構給出的數據顯示,全國房企五年蒸發一半,其中包括“外行”撤退、逃離及央企剝離房地產業務。

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吳文華

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