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  公開資料顯示,去年杭州土地出讓860多萬平方米土地,地價款高達1300多億元,可開發面積2100多萬平方米,成交面積卻是900萬平方米不到,僅去年供應的土地去化周期就需2.5年。

  21世紀經濟報道記者綜合業內人士和第三方機構提供的數據發現,最近3年以來,杭州各個板塊的房價均處於明升暗降狀態。比如城東九堡板塊,綠城江景項目,2010年售價達到3.3萬元/平方米,現在宋都一個江景項目隻能賣到2.6萬元/平方米。同一個板塊,悅麒美譽,2009年第一次開盤1.9萬元,兩個月後2.1萬元,去年一度賣1.3萬元/平方米,現在售價在1.5萬元/平方米左右。2009年,九保板塊非沿江樓盤毛坯賣到1.8萬元-2萬元/平方米,現在在售樓盤隻有1.5萬元-1.6萬元/平方米。

  "北部新城可以說是預防性的降價,外來大鱷在杭州樓市遇到的主要困難是杭州消費者對產品品質的要求高於預期,他們在外地市場能做出溢價和高價的產品,在杭州高端市場卻很不受待見,導致去化變慢。"上述業內人士說。

  北海公園此次降價,仿佛是壓倒杭州樓市的最後一根稻草,其效應迅速蔓延至餘杭和蕭山兩個板塊。

  鉅派投資總裁姚偉示認為,城市分類主要有一線城市、潛力型城市、脆弱型城市和危險型城市。江浙有不少脆弱型城市,例如溫州、無錫、常州的供求比比較脆弱。

  近兩年,外來大鱷持續進入,杭州地價愈炒愈高。"2010年以後進入的大鱷,沒有一傢不是慘敗的,例如雅戈爾,拿瞭5塊地,但這傢房企操作手法落後,項目制並不能實現資源有效對接。"杭州業內人士認為,房企落後的管控模式直接導致成本失控。

  多名本土房企人士認為,杭州樓市幾個板塊的價格調整是勢在必行。尤其是餘杭板塊土地供應量加大,過度開發以後,城區內的市場受到積壓。杭州的郊區充斥著其他三四線城市的開發模式,最主要問題還是城市的經營模式失誤所致。

  早在此次被炒得沸沸揚揚的幾個樓盤降價之前,杭州去年就有多個樓盤降價。一名業內資深人士指出,杭州房價其實已陰跌3年,幾乎每一個熱門板塊均出現雅戈爾式的試錯者,尤其近兩年出現的地王,大部分均以保本的價格入市,而這種狀況恰恰將房企推入瞭持續買入補倉的羅生門。他分析,連碧桂園在杭州也是虧本銷售。

  "去年買的地太貴瞭,這一輪房價下跌就要虧,房企承受不起。"杭州一名本土房企的前高管分析說,由於外來房企越來越集聚到杭州市場,試錯的機會成本疊加瘋狂的補倉行為,最終買單者為房企和市場。

  再以西溪板塊為例,和傢園項目於2010年11月推出鼎園,均價28000元/平方米(精裝修);2011年1月,推出望山組團,均價25000元;2012年10月,推出望山90,均價19000元(毛坯);2013年4月,推出禦園9號樓,均價20000元(毛坯);2014年2月,在售禦園,折後起價18300元(毛坯)。這個項目賣3年,跌瞭3年。

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