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  建議積極配置地產股,佈局跨年度行情

  REITs試點的開展也是資產證券化的重要手段,多樣的金融產品將為房地產市場帶來巨大的流動性,極大降低房企的融資成本,對行業的長遠發展產生積極影響。

  不過,對於當前房地產市場而言,最核心的還是資金來源。銀行的流動性壓力並不會因為央行、銀監會的一紙公文而緩解。

 綜述篇

  總體來說,此次放松"限貸"超過市場預期,但也在情理之中。前期"微刺激"的邊際效應遞減,經濟下行壓力與日俱增,央行新政旨在防止房地產市場進一步下滑,刺激房地產市場以保經濟增速。在放松"限貸"之後,後續可能仍會有穩增長政策跟進。

  2014年前3季度,房地產市場的情況並不理想。從房地產銷售面積和金額的月度同比增速趨勢表現看,增速大幅下滑、逐漸放緩的趨勢尤為明顯。1~8月份,商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%,降幅比1~7月份擴大0.7個百分點。商品房銷售額41661億元,下降8.9%,降幅比1~7月份擴大0.7個百分點。數據下降的前提是2013年的銷售情況創造瞭歷史的天量,但如果拿2014年數據和2011年、2012年相比,或者和2008年、2009年相比,則現在的情況並不算差。

  投資窗口期顯現



  《證券市場周刊 紅周刊》特約作者 克而瑞信息集團董事長 丁祖昱

  今天,MBS在中國沒有制度、沒有流程也沒有平臺,別人講巧婦難為無米之炊,更不用說現在連個鍋灶都沒有,後續工作怎麼展開呢?

  政府對銀行資金問題並不是一無所知,而且這次還給出瞭一個解決方案--鼓勵銀行通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。MBS是指金融機構把自己所持有的缺乏流動性但具有未來現金收入流的住房抵押貸款設立為資產包,由證券化機構以現金方式購入,再以證券的形式出售給投資者。截止今年上半年,我國個人購房貸款餘額達到10.74萬億元,如果按照一半額度發行MBS,相當於市場重新獲得超過5萬億元的流動性,如果考慮之後的再次證券化,流動性將源源不斷。這貌似已經解決瞭流動性問題。

  9月30日,央行、銀監會發佈瞭《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,明確對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。此政策出臺後,銷售窗口期僅有2~4個月的時間,原因在於目前銀行資金有限,到年底銀根將收緊。特別是在10月和11月房貸額增加,而MBS和長債還來不及發售,年末銀根仍將短缺,這是此次窗口期最大的制約。

  最大的窗口期將是一二線城市的中高端產品,其次是一線城市的剛需住宅。從9月以來的市場表現來看也可印證,如杭州和無錫,120平米以上的中高端住宅周度成交比例呈現逐周上升的趨勢;另外一線城市中,剛需產品對貸款依賴度較高,這次限貸放松也將產生積極影響。而對其他非住宅類產品,整體影響較小,甚至對商辦改住宅類的產品而言,限購限貸的放松,反而是利空。

  繼各地紛紛松綁或取消"限購"後,"房貸新政"在國慶前夕適時推出,對"限貸"松綁如下:1、重申首套房首付比例30%、利率下限為基準利率0.7倍,減輕剛需首次置業資金壓力;2、擁有1套住房並已結清相應購房貸款、再次申請貸款購買普通商品房執行首套房貸款政策,極大釋放改善性住房需求;3、非限購城市"三套房'認房不認貸'",糾偏力度大,且由央行、銀監會出手,層級高,超出市場預期,勢必有利於剛需、改需釋放,並有望使二三線城市投資性需求回歸市場,緩解庫存壓力。

  新政還鼓勵發行MBS、專項金融債充分體現瞭央行在新時期對於房地產行業發展思路的創新,將極大增強金融機構的個人住房貸款投放能力,對銀行業和房地產業均產生重大影響。我國目前房屋貸款按揭餘額約20萬億,3年期以上約占90%,若將其中的優良部分進行證券化發行,理論規模可達10萬億。對於銀行業來說,發行MBS可重新獲得超過10萬億的流動性,不但可以將風險轉移到證券市場、實現資金快速回流開展新的業務,還可以獲得固定息差,其貸款積極性將空前高漲;對於房地產業來說,房屋成為金融產品帶來的資產流動性的提升將大幅降低行業的資金成本,推動行業健康發展;更進一步,房地產資金成本降低傳導到與之相關的行業,將會降低整個中國的資金成本,從而對實體經濟產生促進;實體經濟的發展將推動城鎮化道路的進一步加速,對房地產業形成正反饋效應。

房地產市場迎來救命機會 投資窗口期顯現

  國慶前夕,銀監會發出《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱新政),對房貸政策作出瞭較大幅度調整。2009年下半年以來,房地產按揭"一路向緊":首套房最低首付比例從20%到30%、首套房按揭利率從0.7倍到無優惠,更有甚者上浮10%~20%;二套房首付比例一再提高,部分城市甚至達到70%;三套房從大幅提高首付比例及貸款利率到暫停發放貸款;這不僅打擊瞭投資性需求,也誤傷瞭"剛需"、"剛改"。

  資金來源問題仍未解決

  新政適時出臺,不再局限於"托"、更有濃濃地"舉"的意味,顯示出強烈的"救市"信號!我們預計在中央發出"信號"後,地方政府會踴躍出臺各種細則落實新政來刺激房市。新政的出臺、地方政府的積極跟進,有望在中短期結束樓市低迷態勢,我們認為樓市的暖冬會有,銷售的改善至少會持續到明年的上半年。

  救市政策出臺後,無論對於城市、房企還是購房者個人,都出現瞭"窗口期"。

  四季度窗口期首先會體現在部分二線城市,其次為一線城市。從黃金周得到信息也是如此,部分二線城市表現良好,比如南京,在限購限貸放松的刺激下,市場迅速升溫,成交量井噴;杭州在兩次限購放松和阿裡上市效應的多重刺激下,也走進瞭小陽春;而今年以來一直表現比較穩定的武漢、合肥和鄭州也將有較好的表現。對於一線城市來講,由於限購短期內無法取消,其市場表現要稍遜一籌,但限貸放松對一線城市剛需和中高端物業的刺激也非常明顯。而三四線城市原本就不受限購的影響,限貸放松對他們的刺激不大(其房地產單價和總價較低,按揭依賴程度較低),青年創業貸款代辦二胎年息所以這輪三四線城市仍將面臨較大壓力。

  因2013年的房地產市場發展過快,不少城市房價上升過於迅猛,提前透支瞭部分需求,這直接導致今年房地產市場的不理想,部分城市甚至暴露出供應過剩的風險。在土地出讓收入、房地產稅收減少的情況下,迫於財政壓力,各地紛紛出臺相關救市政策,但成效甚微。9月30日,央行、銀監會發佈瞭《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,此政策的出臺救樓市於水火。在近期樓市新房銷售業績出現明顯增長的事實下,房地產股有望在四季度迎來業績增厚期。

  行業篇

  糾偏、創新、救市,利好地產股

  《證券市場周刊 紅周刊》特約作者國信證券 區瑞明

  新政超預期,糾偏力度較大,有利於剛需、改需釋放

  但這完全是政府的一廂情願。畢竟目前中國連一個住房抵押貸款二級市場還沒有形成,MBS顯然還隻能停留在紙面上。要實施MBS,需要一個受政府支持的金融機構來作為"樞紐"平臺。在美國,這樣的平臺功能是由"兩房"來實現的(房地美與房利美是美國最大的兩傢非銀行住房抵押貸款公司,主要業務是從抵押貸款公司、銀行和其他放貸機構購買住房抵押貸款,並將部分住房抵押貸款證券化後打包出售給其他投資者),在中國,"兩房"還隻停留在專傢的建議報告中。

  "9.30"是房地產市場的"分水嶺"

  思維創新、積極探索證券化 將對行業長遠發展產生積極影響

  雖然房地產的價格數據可能還會繼續下滑,到12月份完全有可能達到一個指數的最低點。這個最低點應該就是負數,在9月份的時候還是正數,隻不過同比隻增長瞭2%。但是指數都是滯後的,考慮到滯後因素9月份價格指數實際上已經下跌瞭,所以從整體市場來看,10月份、11月份反而下滑空間不大,但也沒有上升空間。

內容來自sina新聞

  新政"救市"信號強烈 有望在中短期結束樓市低迷態勢

  在對8月份統計局數據點評中我們指出,樓市低迷、經濟持續下行、穩增長壓力大會倒逼行業政策和貨幣政策的放松;而地產行業作為經濟下行中惟一正向對沖的行業,政策預期持續向上,防禦性凸顯。

 房地產市場第四季度將有回升

  新政將對房地產市場產生巨大提振效用,建議短期配置杠桿高、彈性大的標的,如陽光城、泰禾集團、首開股份、中天城投、榮盛發展等;中長期把握四條主線:①國企改革--(深圳)天健集團、(珠海)格力地產;②轉型--蘇寧環球、世榮兆業、中天城投、中南建設、華業地產、金科股份、陽光城、銀億股份;③區域概念--(京津冀)華夏幸福、榮盛發展、(海西)泰禾集團;④龍頭--招商地產、保利地產、萬科、華僑城。



  在這樣的情況下,市場"築底"已十分明顯,為瞭保持整體經濟的穩定,預計四季度房地產政策面還會更為寬松,地方政府也會進一步出臺相關救市政策。經過瞭多輪救市政策刺激,四季度初救市效應已經開始顯現。雖沒有必要過於樂觀,但從當前情況來看,四季度經濟發展正常,房地產市場穩定,資金面持續寬松、銷售去化提升的趨勢可期。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-27/08294549716.shtml

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吳文華

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