吳文華

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不動產登記簿格式須合理化



內容來自sina新聞

??但是，新的不動產辦理二胎房貸銀行貸款全省皆可處理登記簿實施後，兩證合一證，不動產證既要管土地，又要管房子，導致這二者的關系再次激化。國土資源部制訂的不動產登記簿中，對於權利持續性的描述，隻留下瞭“使用期限”，具體到地方執行的時候，很可能裡面就隻填一個70年。這就意味著僅僅從字面出發，房屋本身的永久產權也可能被理解為僅有70年的使用權。這種新的格式不僅讓一個懸而不決的問題再次發酵，也可能在未來造成法律上的一些麻煩。表述方式的模糊導致糾紛和訴訟，這是我們應該慎重對待的。

??物二胎年息權法第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”簡單地說，業主擁有房子的產權，同時擁有土地的使用權。土地使用權雖然是“虛”的，但房子本身的產權卻是實實在在的，70年之後，隻要房子還在土地上，就有以“實”取“虛”的可能，通過“不斷自動續期”，就可以把對土地的虛權（即70年使用權）變實。可見，物權法規定的土地續期，是以房子的永久產權為基礎的。而現在兩證合一後，因為證書表述的模糊，房子的“實”的無限期的所有權，就可能被視為有時間期限的“虛”的使用權，以“虛”取“虛”，土地的續期在法律上就成瞭無本之木。

??面對這個爭議，國土部表示，不動產登記簿證正式啟用起時，就下發瞭填寫說明，這是暗指問題的根源在於地方不規范的填寫。然而，即使是國土資源部給出的規范填寫的例子，仍然不能徹底打消人們這方面的疑慮。雖然國土資源部的官方微博 與官員都表示：“《不動產權證書》上的"使用期限"指的是土地使用權和海域使用權的期限，而不是房屋所有權期限，房屋所有權本身也不存在期限的問題。”但是，一個如此重要的權利，一個如此重要的問題，不應該僅僅以一種官方微博，或者官員言論的方式來體現，而應該紮實地以白字黑字的形式呈現在不動產登記簿上。所以，即便撇開土地制度中的深層次矛盾不談，不動產登記簿格式設計的合理化，仍是一個需要有關部門解決的問題。

??從理論上來看，根據現行的土地制度，城市建築用地的使用期限是70年，但在這塊土地上修的房子作為私有財產，理所當然地屬於業主永久所有。一套房產同時包含瞭土地使用權與房產本身的所有權，證件也相應地分為《國有土地使用證》和《房屋所有權證》。上海樓盤雖然是兩證合一，但仍然在兩頁上分開描述。通過兩證或兩頁的方式，土地有限期的使用權與房屋本身的永久產權之間的關系，得到瞭調和。

??最近，新的不動產登記簿投入使用，但也引來瞭一些質疑。原因在於，新登記簿的使用期限一欄對應填入土地使用權期限，而沒有體現永久性的房屋產權，容易讓人產生誤解。甚至有人激烈地表示：“一夜之間，新制作的《不動產權證書》令全中國的業主都變成瞭房客！”

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-10/08015980849829272924185.shtml

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