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不動產登記簿格式須合理化



內容來自sina新聞

??但是,新的不動產辦理二胎房貸銀行貸款全省皆可處理登記簿實施後,兩證合一證,不動產證既要管土地,又要管房子,導致這二者的關系再次激化。國土資源部制訂的不動產登記簿中,對於權利持續性的描述,隻留下瞭“使用期限”,具體到地方執行的時候,很可能裡面就隻填一個70年。這就意味著僅僅從字面出發,房屋本身的永久產權也可能被理解為僅有70年的使用權。這種新的格式不僅讓一個懸而不決的問題再次發酵,也可能在未來造成法律上的一些麻煩。表述方式的模糊導致糾紛和訴訟,這是我們應該慎重對待的。

??物二胎年息權法第149條規定:“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。”簡單地說,業主擁有房子的產權,同時擁有土地的使用權。土地使用權雖然是“虛”的,但房子本身的產權卻是實實在在的,70年之後,隻要房子還在土地上,就有以“實”取“虛”的可能,通過“不斷自動續期”,就可以把對土地的虛權(即70年使用權)變實。可見,物權法規定的土地續期,是以房子的永久產權為基礎的。而現在兩證合一後,因為證書表述的模糊,房子的“實”的無限期的所有權,就可能被視為有時間期限的“虛”的使用權,以“虛”取“虛”,土地的續期在法律上就成瞭無本之木。

??面對這個爭議,國土部表示,不動產登記簿證正式啟用起時,就下發瞭填寫說明,這是暗指問題的根源在於地方不規范的填寫。然而,即使是國土資源部給出的規范填寫的例子,仍然不能徹底打消人們這方面的疑慮。雖然國土資源部的官方微博 與官員都表示:“《不動產權證書》上的"使用期限"指的是土地使用權和海域使用權的期限,而不是房屋所有權期限,房屋所有權本身也不存在期限的問題。”但是,一個如此重要的權利,一個如此重要的問題,不應該僅僅以一種官方微博,或者官員言論的方式來體現,而應該紮實地以白字黑字的形式呈現在不動產登記簿上。所以,即便撇開土地制度中的深層次矛盾不談,不動產登記簿格式設計的合理化,仍是一個需要有關部門解決的問題。

??從理論上來看,根據現行的土地制度,城市建築用地的使用期限是70年,但在這塊土地上修的房子作為私有財產,理所當然地屬於業主永久所有。一套房產同時包含瞭土地使用權與房產本身的所有權,證件也相應地分為《國有土地使用證》和《房屋所有權證》。上海樓盤雖然是兩證合一,但仍然在兩頁上分開描述。通過兩證或兩頁的方式,土地有限期的使用權與房屋本身的永久產權之間的關系,得到瞭調和。

??最近,新的不動產登記簿投入使用,但也引來瞭一些質疑。原因在於,新登記簿的使用期限一欄對應填入土地使用權期限,而沒有體現永久性的房屋產權,容易讓人產生誤解。甚至有人激烈地表示:“一夜之間,新制作的《不動產權證書》令全中國的業主都變成瞭房客!”

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-10/08015980849829272924185.shtml

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吳文華

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