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社評:預料房價穩中有降 勢能不減

??3月18日,國傢統計局發佈的數據顯示,房價下降的范圍進一步擴大,降速也稍有加快。70個大中城市中,新建商品住宅價格指數環比下降的個數擴大為66個;同比下降的個數擴大為69個,另一個持平,無一上漲。36個城市的環比降幅較上月擴大,69個城市的同比降幅較上月擴大。在2015年的頭兩個月,房價仍然延續著去年的走勢。

??當前房價持續下跌的根本原因是它此前站得太高瞭。我們都知道,物體站得高,就具有勢能,在重力作用下,它就會向下運動以減少勢能。勢能會轉化為動能,因此,物體即使降到地面也不能停下來。房價下降也會經歷這兩個階段,一是由於具有勢能而往下降,二是勢能消失之後由於慣性而繼續下降。這兩個階段,用經濟學的概念來說,則分別是回歸均衡和超調量。目前房價下降還處在第一個階段,它站得太高,勢能較大。

??房價站得太高,我們可以用房價收入比或租售比去衡量,更為直接的觀察則是看銷量。1-2月份,全國住宅銷售面積下降17.8%,降幅比去年擴大瞭近1倍。這說明,去年房價的那一點下跌,還不足以吸引更多購房者入市。有媒體報道,上周重點城市的住宅成交量環比大幅上漲,顯示房地產市場已經在復蘇。這個結論是站不住腳的,因為環比上漲中有季節因素。例如,去年3月比2月就是環比大幅上漲,但同比卻是下降,全年房地產市場都低迷。

??對於開發商來說,比銷量下降更不利的消息是到位資金低增長。1-2月份,房地產開發企業到位資金同比僅增長1.6%。他們不再那麼財大氣粗瞭,在買地方面謹慎瞭很多,1-2月份土地購置面積同比下降瞭31.7%,土地成交價款也下降30.2%。面積與價款的降幅差不多,說明土地的均價幾乎沒有上漲,“面粉”價格漲得慢瞭,反映開發商對“面包”漲價信心不足。

??開發商的好消息是1-2月住宅竣工面積同比下降瞭15.8%,這意味著後市的住宅供應量會減少。但是,住宅竣工面積的降幅仍然小於銷售面積的降幅,開發商的庫存壓力仍然會有所增長,雖然不會像去年那樣漲得快,但仍然是在負重過大的駱駝背上不斷加草捆。目前,開發商還在用放慢銷售進度的辦法延緩房價下降,在到位資金低增長和庫存壓力越來越大的兩頭擠壓下,他們如此操作的空間會越來越小。

??唯一可能改變房價走勢的因素是更寬松的貨幣政策,那可能使一部分人購買力更強,拉升住宅銷量;同時,還能使開發商獲得更多融資。今年的新增貸款和社會融資規模確實有可能比較高,但不可能再出現2009年那種情況。最近央行公佈瞭歷年社會融資規模存量數據,2009年時的增長率高達34.8%,而今年即使社會融資規模達到20萬億元,增長率也不過是16%左右。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-19/08115984113614582508895.shtml

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吳文華

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