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內容來自sina新聞

鄂爾多斯房價從2萬跌至3千 樓市崩塌不可挽回

  盡管神木、溫州和鄂爾多斯房地產市場狀況令人擔憂,但是渣打銀行的一項研究表明,中國中小城市房地產市場的狀況並沒有人們想象的那麼糟糕,"鬼城"或許隻是例外。"四、五線城市房屋庫存存在較大問題的證據有限。"研究人員稱,"土地銷售強勁上揚表明小城市的房地產市場正溫和復蘇"。

  從去年年中以來,中國樓市呈現新一輪強勁的增長。這讓所有唱空者顏面丟盡。現在,唱衰者開始從北上廣一線城市"撤退",轉而對中小城市發起"攻擊",認為那些地方存在嚴重的泡沫,且將率先破滅。他們的證據包括鄂爾多斯新城康巴什、溫州以及神木。

  康巴什是鄂爾多斯為瞭緩解老城區住房和交通壓力而建的一個開發新區,卻以其耗資巨大、人煙稀少而為國人所知。"鬼城"一詞最早也是描述它所造。據說,那裡的房價從兩萬跌至3千。溫州房價連跌23個月,近日更傳出"房主棄屋而去,銀行不得不接手"的消息。神木則因煤炭景氣不再,樓市炒作成無源之水,遂成崩塌之勢。

  據此,唱空者們稱,中小城市經濟落後,居民收入不高,人口總體上甚至在流出,剛需有限,從而導致那裡的房地產市場嚴重供過於求,"基本到瞭無可挽回的地步"。

  這是一個更加大膽的預言。事實上,逾200個中小城市的房地產市場活動狀況,是決定房地產行業對今年經濟增長影響的關鍵。如果那裡發生的和將要發生的事實確如唱衰者所說,那麼災難無疑已經臨近。何況,受限於相關數據的短缺,使得任何瞭解真相的努力都倍顯困難,這更增添瞭"鬼城預言"影響人們思維的力量。

  然而,渣打銀行的研究團隊通過對三項公開數據--通過土地成交量減去房屋銷售量計算出的房屋庫存水平、可售住宅面積、土地交易量--的分析發現,盡管很多中小城市房屋銷售復蘇程度弱於大城市,房屋庫存水平似乎也沒有下降,但很多中小城市的房地產開發商正在購入土地,這表明他們仍相對看好房地產行業的前景。

  近幾年,渣打銀行的研究團隊通過使用購地數量和房屋銷售量構建瞭一個簡單模型,用以評估中國一線到三線城市當前或短期內的房屋庫存狀況。一個成功的先例是,2012年鑒於預期房屋供應十分有限,該模型確顯示一線城市的房價可能上漲,事實果然如此。對於中小城市,這個模型給出的提示是,"城市越小,庫存越糟糕"的說法並不成立。

  渣打銀行使用的第二組數據是40個城市的可售住宅面積。相關數據從2006年開始。40個城市中包含4個一線城市、6個二線城市、5個三線城市和25個中小城市。可售住宅面積包含已獲得銷售或預售許可的住宅面積,包括在建房和竣工住房。

  該組數據表明,今年三線城市月均可售住宅面積一直在下降,從2012年的353萬平方米下降至2013年6月的339萬平方米。三線以下城市月均可售住宅面積在此期間基本持平,過去18個月保持為260萬平方米。換句話說,中小城市似乎正被庫存所困擾,盡管並未看到小城市庫存增加的跡象。

  "不過,我們不能排除一些房屋沒有進入市場,以避免出現令人緊張的高庫存的可能性。也就是說,如果開發商感覺市場不能夠消化他們的現有庫存,他們可能會推遲申請銷售許可。"研究人員稱。

  最後一組是土地成交量數據,也是現有的唯一涵蓋超過300個城市的數據。這組數據給出的是二線城市和數百個較小規模城市(包括三線城市)的土地銷售增長狀況。該數據顯示,中小城市的土地市場似乎恢復良好,小城市土地成交量自2012年初觸底之後,2013年5~7月間同比增長50%。土地市場的狀況表明,開發商正試圖增加在中小城市的土地儲備,這暗示在中小城市供應過量並不是普遍存在的問題。

  "在中國650多個設市城市中,其中約有300個城市推動著全國住宅房地產市場。如此龐大的基數,各種情況都有可能發生,包括像鄂爾多斯那樣的情況。然而,除個別的"鬼城"以外,中小城市整體情況仍然較有彈性。部分城市的庫存仍然居高不下--這將使那裡的開發商擔憂。然而,土地市場活動表明開發商們擁有足夠的現金和信心購進更多土地,可售住宅面積表明,中小城市的房地產市場動態整體上保持著穩定。"研究人員稱。

  神木樓市泡沫瞬間破裂人人自危 高樓林立空無一人

  據《中國房地產報》報道,王和平之死,再次將危如累卵的神木推向瞭崩潰的邊緣。

  這個在毛烏素沙漠邊際線上生長起來的陜北縣城,在近10 年中因地下蘊藏的"黑金"而迅速積累起巨大的財富,因推行免費的醫療和教育制度而聞名全國,又因煤價跳水導致資金鏈斷裂,最終在瘋狂的民間借貸和樓市泡沫的崩塌中留下一片蕭條的殘局。

  "房姐"逃離與樓市泡沫

  如果沒有煤炭,以及由此而來的"全面免費醫療",神木不會如此廣為人知,神木神話的破滅也就很難進入大眾的視野。

  7 月15 日,神木前任縣委書記雷正西調離前夕,不滿縣委書記"撒手下車"的群眾圍堵在神木縣委門口,這一群體性事件徹底將神木的危機暴露在公眾的視野下。而最終觸發這一群體性事件的關鍵因素,正是深陷民間借貸漩渦的地產商王和平在20 天前的意外死亡。

  王和平,神木縣王傢畔人,陜西正和房地產開發有限公司的法人代表。今年6 月底,王和平在內蒙古鄂爾多斯(樓盤)一間賓館死去,死因引發猜測。因涉及民間借貸問題,其個人經濟狀況牽扯多人。

  "王和平身後的3 億元外債幾乎全部都是民間借貸,"王和平的父親在接受中國房地產報采訪時坦承,"那天去鬧事的主要是工地上沒領到工資的工人,還有一些買瞭房子的業主。"始於一年前的房價急劇下跌和民間借貸的高額利息,無疑讓王和平及眾多神木開發商背負瞭難以承受之重。"神木至少有一半的房地產開發商都跑路瞭。"神木縣委一位不願具名的官員在接受采訪時表示。

  去年下半年,包括"房姐"龔愛愛在內的該項目的3 個大股東首先嗅到瞭市場的危險氣息,相繼撤資。王和平的父親告訴記者,這幾個股東還要求拿房子來兌付利潤。集資大戶中途離場,給王和平的資金鏈帶來瞭沉重的壓力。

  為瞭回籠資金,王和平也曾想過許多辦法,其中一種相當"特別",即讓所有在2011 年開盤時以每平方米6200 元的價格簽訂合同的購房者,將合約價降為每平方米4000 元。這個至今被很多購房者解讀為"講義氣"的舉措,卻還有一個意圖昭然的附加條件:以前打算用銀行抵押貸款方式購買房屋的購房者,都需將付款方式改為三次分期付款,除去簽約時的首付,在更改合約價格時需再付一部分中期款,尾款則必須在房子交工前全部付清。

  購房者李斌(化名)向記者出示的合同和收據顯示,李斌在2011 年8 月16 日以6200 元每平方米的價格購買瞭胡傢訖臺村的一處房產,總價為84 萬元。2012年變更為每平方米4000 元,總價54 萬元。原本首付26.5 萬元,剩餘房款打算通過銀行貸款分10年付清的李斌,在變更合同之後又陸續交瞭近20 萬元中期款。截至王和平"出事",李斌已經交付房款共計46 萬元。

  不惜降價回收現金流,已足見王和平在資金上的捉襟見肘。其公司的員工也提到瞭關於王和平窘境的一些傳聞:今年端午節,王和平將2萬元發給公司銷售人員做過節費後,自己僅餘50多元錢過節。

  不過,王和平的父親告訴記者,王和平在過世的當天,還請工地上的工人們一起吃瞭盒飯。當地人士說,與此前媒體報道中估計的200多位跑路老板相比,至少王和平還算厚道。

  超過50%的空置率

  沒有人代書2胎代償貸款全省皆可處理知道王和平在死前承受瞭多大的心理壓力。

  他的死亡來得突然,時間節點又如此敏感,以致外界對他的死因眾說紛紜。但他的父親向中國房地產報記者強調"死因就是心肌梗塞"。

  "6月23日,我們父子倆還在一起聊瞭很久,當時還有些不愉快,"王父提到王和平死前的狀態,語帶哽咽,"我(對公司的狀況)有些擔心,他勸我別想太多,說要不瞭兩年一切都能好起來"。

  兩天後的6月25日,王和平被發現死於鄂爾多斯的一傢賓館內。神木房地產市場一年來的持續下挫,無疑給王和平帶來瞭沉重的打擊。

  王和平所開發的樓盤位於神木胡傢訖臺村。該項目總建築面積為23萬平方米,規劃建設20~28層住宅樓七棟,共計1336套住房。該樓盤自2011年6月份開工,原計劃於今年12月底竣工。

  "神木的房價從去年年中開始持續下跌,到現在已經降瞭近一半。去年5、6月份時,縣中心的房價最高能達到每平方米兩萬元,現在最好的房源也隻能賣到一萬元出頭。"神木地產中介公司九龍地產總店經理張龍向記者介紹,"不僅是房價,銷售量也大幅下降,去年我們單店的單月成交套數能超過10套。而上個月我們兩個店加起來的成交量也才8套。與此同時,上個月新增的賣房客戶竟達到156個。"

  張龍對中國房地產報記者表示,現在願意入手的買傢大多是急需婚房的剛需購房者,此外還有少量為改善型需求。而拋售房產的,則多是投資型房產持有者。"一個人手上有十幾套房源的不在少數,即使價格相比去年已經相當合算,還是很難成交。"張龍說。而來自業內的數據也顯示,即便在神木市區內,房屋的空置率也在50%以上。

  有價無市的不僅是中心區域。前任縣委書記郭寶成在2006年提出的神木新村建設,在雷正西主政時期又被不斷擴容擴建,提出"再造一個新神木",面積幾乎超過老城區。而這個最初為應對外來務工人口需求和農民進城需求而建設的"衛星城",在神木房地產市場高歌猛進的帶動下,每平方米單價也曾一度上漲至5000元。

  實際上,早在2011年5月,神木新村的一次土地拍賣就曾在陜西省放出"衛星"。當時拍賣的86.34畝土地,以11.05億元的天價成交,平均成交價達1280萬元/畝,比此前西安(樓盤)1080萬元/畝的陜西省最高紀錄高出200萬元,刷新瞭陜西省當時的地王紀錄。而拍賣涉及的6宗土地中的4宗均被神木縣當地的煤老板包攬。

  "煤老板經濟"後遺癥

  "其實我們也是受害者。"面對幾個上門討債的債主,王和平的父親無奈地說。雖然王和平身後留下瞭超過3億元的民間借貸債務,但王和平的兒子王冉向記者表示,神木著名的"集資大王"劉旭明欠王和平8000萬元。與此同時,王父也提到,王冉自己曾向親朋好友集資2000萬元去做"投資"。

  王冉提到的與劉旭明的8000萬元債務中,包含入股一個煤礦的資金。但當記者問到入股時有沒有見過煤礦相關的手續和開采證之類的文件時,王冉說,"我不懂,好像見過一個"。

  王和平傢這樣復雜的三角債幾乎存在於每一個神木人身上,隻是規模大小有所不同而已。民間借貸發展到如此地步,與煤炭帶來的財富神話關系密切。

  作為中國第一大產煤大縣的神木,探明儲煤面積占全縣總面積的59%,達到4500平方公裡,已探明儲量500億噸。且當地煤層斷層少,埋藏淺,易於開采,煤質優良也屬罕見。2005~2012年,神木的煤炭價格從68元/噸飆升到680元/噸,漲價10倍。這場資源盛宴帶來瞭無數一夜暴富的神話,即便是普通的農民,都感受到瞭煤炭帶來的實實在在的好處。

  點煤成金的瘋狂借貸

  神木楊傢塔村村民吳秀(化名)告訴記者,在他們村開礦,每個村民都得到瞭補償款90萬元,其中現金補償84萬元,剩餘的6萬元算作入股。他們一傢五口人,一下子拿瞭400多萬元現金。"忽然這麼多錢,要怎麼花?除瞭買房子買車,就是拿去典當行最合算瞭。""典當行",實際上就是地下錢莊。

  據神木典當行老板楊波(化名)介紹,神木的民間借貸一開始主要是流向煤礦。起初,由於煤價的持續走強,即便隻買賣煤礦,不開采,也可在易手中獲得高額利潤,因此3分以上的民間借貸利息根本毫無壓力。極個別時期,典當行中的大戶和老板提供5天以內的大額資金緊急周轉,開價高達5角,年利率為600%,約為銀行利率的100倍。

  隨著外埠資金的聞風湧入,民間遊資規模的增長和民間借貸網絡的進一步延伸,一些當地煤礦在頻繁易手中已經被炒到天價,因此民間借貸的集資者開始將資金投向更廣泛的領域。近處的鄂爾多斯、西安等地自不待言,據楊波介紹,神木民間借貸的資金甚至還被投到瞭四川(樓盤)、湖北等地的煤礦當中。"很多礦都是投資瞭以後才發現什麼也挖不出來。"楊波說。

  民間集資如同水流般無孔不入,隨之而來就是房地產借貸和當地房價的水漲船高。產業結構和城市建設都相當落後的神木,房地產市場的火熱卻堪比一線城市,瘋狂程度難以想象。

  和很多中小城市一樣,在這場失去理智的借貸狂潮中,政府再次"失位"。當地人士透露,盡管雷正西曾在官方場合表示要"有效規范民間借貸,防范和化解金融風險",但私下裡卻對民間借貸持鼓勵的態度。

  與此同時,當地許多官員也涉足民間借貸,導致民眾對當地政府的管理缺失頗有怨言,幾次群體性事件因此而被觸發。記者在走訪中發現,不僅神木當地公務員涉足民間借貸相當普遍,就連榆林市委市政府的官員,也有很多私下與"典當行"過從甚密。

  泡沫破滅

  在煤炭經濟繁榮的2010年前後,神木縣城的房價已漲至1萬元/平方米,可與省會西安並駕齊驅。在高房價和政策鼓勵的刺激下,新樓盤紛紛拔地而起,嚴重供過於求。隨著煤價疲軟和民間借貸崩盤,過度膨脹的房地產泡沫瞬時被刺破。

  與2008年最高點的680元/噸相比,如今的煤炭價格已經下降瞭近一半。據《榆林市2013年一季度經濟運行分析》顯示的數據,今年一季度,神木縣99處地方煤礦停產42處,有50處在搞基建,正常生產的隻有7處。

  民間借貸的鏈條應聲斷裂。伴隨著多個"集資大王"、房地產商的跑路,神木陷入人人自危的境地。

  從去年年底融資規模超過40億元的"黃金大王"張孝昌被批捕以來,號稱神木縣"集資大王"的劉旭明、喬秀峰、劉國林、王鳳義等人先後"跑路",神木的民間借貸鏈條如多米諾骨牌般次第倒塌。據統計,今年神木縣法院受理的民間借貸糾紛案件截至目前已近3000起,案件數量已經超過去年全年,更是2011年的近5倍。

  楊波向中國房地產報記者表示,盡管大多數典當行老板要麼跑路,要麼關張,但神木民間借貸的浪潮並未就此止息。"現在的民間借貸利息更高,能達到七八分,一般都是借款人急需資金進行短期周轉。但現在放款比以前謹慎多瞭,一定會有抵押物,一般是車,或者房產。"

  未瞭之局

  隨著充滿爭議的前任書記雷正西的最終調離,神木的街頭暫時回歸瞭平靜。人們期待著剛從榆林市委組織部長調任神木縣委書記的尉俊東能夠有所動作。然而榆林市委某官員卻在接受中國房地產報記者采訪時評價,"(尉俊東)書生氣很重,沒有主管過經濟,也沒有基層工作經驗。"

  縣委內部官員評價其工作風格較前任書記雷正西更加務實。而針對其在主管經濟工作方面的經驗不足,上述人員也表示,尉俊東正在招兵買馬,打算擴充神木縣金融辦的實力,試圖彌補目前存在的政府監管漏洞。

  據瞭解,神木縣已由縣委領導牽頭成立瞭針對民間集資大案的若幹個工作小組,而王和平一案的工作組組長是神木縣副縣長高景林。但截至目前,該工作小組除瞭提前化解瞭又一次業主群體性事件危機之外,尚無其他明確動作。

  在如今的神木新村,記者看到,林立的高樓搭配寬闊的馬路、大氣的休閑廣場等配套設施,確實與街道略顯逼仄、陳舊低矮的建築物時常可見,還未完全褪去過去貧困縣底色的老城區不可同日而語。然而稍加註意就會發現,這些高樓幾乎都沒有入住,在建項目也大都處於停工或半停工狀態。這裡也被外界人士普遍看作與鄂爾多斯、營口(樓盤)等相提並論的"鬼城"。

  神木縣委某官員在接受采訪時向記者解釋,神木新村的建設和銷售情況不必擔心,因為新村的樓盤多為神木當地大企業牽頭給職工建設的福利房,"看著沒住,其實都已經有人買瞭"。但在采訪中,一名神木新村的購房者卻對記者說,新村的房子多是分期付款,首付都交得很少。

  "現在,當然沒有人再去交尾款瞭,很多外地商人都走瞭"。



新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-27/08412385253.shtml
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吳文華

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