吳文華

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??一線城市需求萎縮程度為所有城市中最高，復蘇也最為緩慢，這使得商品住宅庫存正大幅走高，消化周期持續拉長，去化風險逐步加大。

??近期，個別一二線城市高溢價地塊頻出，土地市場頗有“春江水暖鴨先知”之勢。

??不論是政府年底加快土地出讓節奏，還是房企的存貨不足，抑或是救市政策刺激，使得房企信心提振，土地市場看似陰霾漸散。尤其是今年以來，諸多二三四線城市庫存壓力凸顯，房企為規避風險而蜂擁至一線城市拿地，使得一線城市土地市場與商品房市場形成截然相反的兩重天格局。

??那麼問題來瞭，一線城市高價拿地就真的“安全”嗎？

??前三季度地價增速放緩

??11月2日，國土資源部發佈瞭2014年前三季度主要統計數據。

??期內國有建設用地供應達到38.1萬公頃，同比下降17.1%。其中房地產用地供應量為11萬公頃，同比下降19.4%。

??就地價而言，截至三季度末，全國105個主要監測城市中，綜合地價為3458元/平方米，同比增長6.4%。商業地價達6527元/平方米，同

比增長6.1%，而今年上半年該數據的同比增幅為7.5%，增長幅度收窄1.4個百分點。在住宅方面，地價達到5236元/平方米，同比增長7.0%，相

較於今年上半年9.1%的增速，亦放緩2.1個百分點。

??整體來看，各類地價同比、環比增速均在持續放緩。

??就全局而言，土地市場形勢看似不容樂觀，但從局部城市來看，卻是幾傢歡喜幾傢愁，各線城市表現分化明顯。

??一線城市及部分二線熱點城市得益於需求旺盛、土地稀缺等優勢，房企競爭者眾多，溢價率逐步走高。北京、深圳、南京、廈門等多個城市新竹橫山土地貸款高溢價地塊頻

出，上海張江地塊溢價率高達93%，深圳年度首幅拍賣地塊溢價85%，廈門海滄區“孿生土地貸款苗栗苑裡土地貸款地塊”分別溢價80%和66%，H2014P05號地塊更是刷新島

外土地成交單價。而三四線城市則多以底價成交甚至流拍。

??從2014年1至10月份的土地出讓金來看，一線城市中北京表現最為優異，前10個月的累積出讓金達1781.44億元，已逼近2013年1821.8億元的年度紀錄，若延續現今形勢，預計今年或可突破2000億元。

??廣州、深圳前10個月土地出讓金與去年同期相比下降一成左右，但廣州近期持續加碼，11月份將一口氣出讓19宗住宅、商業地塊，總起拍價超過

300億元，深圳於10月中旬進行的年度首宗住宅用地拍賣，攬金47億元，首戰告捷。可以預期，該兩城後兩月土地出讓應該會頻頻發力，全年土地出讓金額同

比降幅收窄不在話下，趕超也未嘗沒有可能。

??與上述一線城市稍顯差距，上海前10個月土地出讓則表現較差，累積達1054.24億元，同比下降近4成。但預計年底前還將有數幅“重量級”地塊陸續上市，11月17日，董傢渡地王將正式舉行掛牌交易活動，底價即248億元，全年土地出讓金追平去年可期。

??重點房企回歸一線潮湧依舊

??據CRIC監測的30個重點房企拿地數據來看，回歸一線城市的拿地潮依然洶湧，諸房企在土地市場拼搶愈演愈烈。

??今年前10個月，重點房企在一線城市共拿地91幅，占總拿地量的18%，較去年全年增加2個百分點；在一線城市拿地的總建築面積約為1560萬

平方米，占總量的14%，較去年繼續增長4個百分點；30傢重點房企拿地金額比重上漲幅度最大，前10個月在一線城市拿地共耗資2435億元，超過去年全

年的2400億元，耗資占比上升20個百分點，達53%，占到全國拿地資金的半數以上。

??房企如此熱忱，是否暗示著在一二線城市拿地就能高枕無憂？非也。

??首先，就一線城市和部分熱點二線城市而言，今年以來的房地產市場表現並不盡如人意，一線城市需求萎縮程度為所有城市中最高，復蘇也最為緩慢，這使得商品住宅庫存正大幅走高，消化周期也在持續拉長，去化風險逐步加大。

??其次，按照現在的節奏，房企在同一時間集中拿地，未來供應勢必也將集中釋放，屆時競爭將更加激烈，利潤空間不如預期可觀不可避免，新憂舊患雙管齊下，結果堪憂。

??再次，在一個比較長的時間緯度而言，隨著城鎮化率的逐步放緩，區域經濟發展使得一線城市的人口吸附力日益減弱，加之北京、上海、深圳等城市二手

房成交量已開始全面超過新房成交量，未來一線城市市場需求容量增長將不會復制過去十年的走勢，一線城市新房市場供需將逐漸趨於平衡。

??雖然一二線重點城市拿地風險相對較小，但若盲目哄搶，風險系數將會驟增，即使在同一城市內，各區域土地市場供求關系也存在較大差異。在房地產市場進入“新常態”的大背景下，拿地必須結合區域存量及未來前景綜合判斷，在自己的能力范圍內擇優而取。

??(作者為克而瑞研究中心研究員)

??(投資時報)

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-16/09245939558348889573028.shtml

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